地域要因

駅周辺・区画整理地域では、環境が良好の割には価格が安いので下げ止まっているが、他の農漁村地域では人口減少もありやや下落基調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に空地も混在する地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。住宅地としての一定の需要は認められることから、今後地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした地域であり、かつ画地規模・収益採算性の観点から共同住宅を想定することは現実的妥当性を欠く為収益価格の試算は割愛した。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引相場を指標に価格が形成されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との要因比較検討を加え、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないが、旧来型の既成商業地域で需要は少ないため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。旧来型の既成商業地域で需要が少ないため、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、旧来からの地元顧客向けの小規模な店舗等が混在する駅に近い商業地域である。駅の乗降者数も少なく、日中の通行者の少ない地域となっており、その結果賃貸向けの商業施設需要は弱く収益性が必ずしも価格指標とされていない。従って、本件では実際の不動産取引の実態を反映した比準価格を重視するとともに、収益価格も比較考量して、更に周辺地価動向や代表標準地価格を規準した価格等との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、木更津市・君津市の住宅地との競合による需給関係から地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持するものと予測する。住宅地として一定の需要は認められることから、今後地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後のインフラ整備状況及び住環境の劣る旧来からの住宅地域であり、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅が建ち並んだ既存の住宅地域であるが新規開発等の動きは見られない。近隣の区画整理後の宅地に比してインフラ整備等が劣ることから需要は弱く、地価水準は若干の下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域であり、地価は下落傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、価格形成においては居住の快適性、利便性等が重視される。周辺にはアパート等の需要及び供給はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は断念した。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区整然とし需要は根強く、供給不足が続き地価は上昇が続いている。

地域要因の将来予測

平成4年に換地処分の行われた熟成過程にある住宅地域。駅接近・日用品店舗・小学校等利便性良好で、供給不足もあり需要は底固く地価は上昇で推移。

価格決定の理由

周辺に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。快適性・利便性を重視する住宅地域であり賃貸目的より自用の取引が中心のため比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要が市中心部の区画整理地に集中する傾向が強いなかで、街路幅員が狭隘で街区の雑然とした当地域の需要は弱く、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

富津市の市街化調整区域内の農家住宅が存する地域で、地域要因に特段の変化はないが、住宅地の地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られないため収益価格は試算しない。市街化調整区域内の農家集落地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で空地も散在する。駅から遠く、市中心部に比べ利便性は劣るが割安感があり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い地域であり、現状の住環境を維持すると見込まれる。景気回復に伴い宅地需要は増加しており、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、賃料水準が低く収益事業を目的とする取引が行われる地域ではないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似性が高い戸建住宅地の事例を重視しており信頼性が高い。自己使用目的の宅地取引が主で居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

木更津市・君津市の住宅地との競合もあるものの、区画整然とした住宅地域で一部に建売住宅の新規分譲も見られ、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅を中心とした新興の住宅地域であるが新規の土地需要のやや少ない地域である。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。