地域要因

JR駅前の商業地域で駅東口の開発の影響もあり需要は増加傾向にあり地価は上昇基調に転じている。

地域要因の将来予測

JR内房線「八幡宿」駅の駅前広場の商業地域である。郊外型の大規模商業施設の影響はあるものの、快速電車の停車駅でもあり集客力は強い。地域的な変化はなく今後も現況のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

駅前や駅周辺はまだ自己営業目的の企業や個人による取引が支配的で、土地価格に見合った賃料を収受しえず収益価格はやや低めに求められたと判断した。比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高いと判断した。よって比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらに近隣地域及び周辺地域の市場動向を勘案し鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に比較的近く生活利便性の良好な住宅地域で、需要は概ね安定している。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする生活利便性の良い住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価水準は概ね安定しており今後も当面は現状通りに推移するものと予測する。

価格決定の理由

利便性の良い住宅地域で周辺にアパート等の賃貸物件も散見されるが、画地規模が小さく公法上の規制も厳しいことから共同住宅の想定は非現実的なため収益還元法は非適用とした。また居住の快適性を主眼として価格決定が行われる傾向にあり、自用目的の取引が中心となるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。旧来からの住宅地であるが最寄鉄道駅に近く一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は八幡宿駅周辺の住宅地域において生起した取引事例より求めたものであり、市場実態を反映し、実証的で説得力がある。近隣地域周辺にはアパート等も散見されるため収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料が得られておらず、低位に試算された。需要者は自己使用目的の取引が多く、周辺相場を価格判断の指標とするため本件では比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場の多い埋立地の工業地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模工場の多い臨海工業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。景気回復の兆し中で設備投資等が緩やかに動きだしたことから、地価の下落は止まり横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模工場地が多い臨海工業地域に所在する。当地域では賃貸による工場経営等は殆ど行われておらず、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準等の把握が困難であるため収益還元法は適用できなかった。また埋立地内に存するが適切な造成事例が得られないため原価法も採用できなかった。よって本件では、臨海部とその隣接の工業地域の工場地等の市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が比較的整った住宅地域で、要因に大きな変動はないが、利便性も良いことから土地需要が増加している。

地域要因の将来予測

居住環境の比較的良好な住宅地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。金融緩和などの政策効果もあり土地需要が回復しており、地価は当面強含み傾向が続くと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が比較的良好な工業地であり、需要が認められるほか周辺地域の地価動向の影響等により、幾分上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件はほとんど見られず自己使用物件を中心とする工業地域であるため収益価格は求めなかった。五井駅、八幡宿駅を最寄駅とする市内類似の工業地域の事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地に比較的近い中小工場地であり、交通利便性に優れるが、需要は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、全体的な景気回復傾向を受け、まだら模様ではあるが企業収益の改善を受け、地価は横ばい傾向が予測される。

価格決定の理由

周辺のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造等想定に流動性があり、収益価格は求めえなかった。比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、地価動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市原市郊外に位置し区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境の整備された大型住宅団地からなる住宅地域で、地域要因に格別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。最寄り駅への接近性は劣るが住環境は良好で需要が堅調なため、地価の上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする住宅地域であるが周辺には共同住宅等も見受けられるため、共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に見合う賃貸市場が形成されていないため収益価格は低位となった。また既成の住宅地域内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法は適用できなかった。よって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やゝ市街地中心から離れた普通住宅地域であるが、地価は底値感から幾分上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現状のまま戸建住宅として推移し、地価は幾分上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

やゝ市街地中心部から離れた収益物件が少ない戸建住宅を中心とする一低専（50％、100％）の住宅地域であるため収益価格は求めなかった。八幡宿駅及び浜野駅を駅勢圏とする住宅地の取引事例から求められた比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路・交通接近等の諸条件に変動はなかった。一般的要因の影響で、地価の緩やかな上昇が続いた。

地域要因の将来予測

住宅地域としての成熟度は高く、地域要因及び周辺類似地域との相対的地位に変動要因はない。一定の需要を維持しており、一般的要因に大きな変動がなければ、緩やかな地価上昇が持続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、代替競争関係にある他の不動産の取引価格を比較検討して購入意思を決定するという典型的需要者の行動原理との適合性が高く、また、規範性のある取引事例を多数採用して求めた。これに対し、収益価格は、市場との適合性が劣り、還元利回り等の資料も少なく説得力に欠ける。以上をふまえ、収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。