千葉県市原市八幡字片町１０５９番１２(八幡宿駅・浜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


133,000円

2016年01月01日に行った千葉県市原市八幡字片町１０５９番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

千葉県市原市八幡字片町１０５９番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県市原市八幡字片町１０５９番１２
住居表示 
価格133,000円/㎡
交通施設、距離八幡宿、駅前広場接面
地積410㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模飲食店舗、事務所等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況南東駅前広場市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井恒德氏による調査レポート

不動産鑑定士石井恒德
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR駅前の商業地域で駅東口の開発の影響もあり需要は増加傾向にあり地価は上昇基調に転じている。
地域要因の将来予測JR内房線「八幡宿」駅の駅前広場の商業地域である。郊外型の大規模商業施設の影響はあるものの、快速電車の停車駅でもあり集客力は強い。地域的な変化はなく今後も現況のまま推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線、京成電鉄ちはら線、外房線各駅を中心とする駅前商業地域、周辺普通商業地域、近隣商業地域等を圏域とする。需要者層は、自己営業目的の企業や個人が中心であるが賃貸事業目的の企業や不動産業者、個人も見られる。駅前等は需要に対して供給物件が少なく地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については、規模、用途等により様々で把握できなかった。
一般的要因臨海工業地帯を抱え発展、大規模住宅団地、郊外型の大規模商業施設が多い。近年は供給物件が少なく地価は上昇している。

佐藤佳恵氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤佳恵
価格133,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因及び典型的需要者の選好性に変動はなく、近隣地域における相対的地位は不変。
地域要因駅の東側及び沿道地域の発展に伴い相対的地位は低下しているが、賃貸住宅需要が下支えとなり、投資需要の高まりの中で地価は上昇した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動要因はないが、建物の賃貸市場における住宅（マンション）のウェイトが高まってゆくものと予測する。一般的要因に大きな変動がなければ、地価は緩やかな上昇を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市を含む県内中南部の商業地域。分譲マンション素地としての可能性は低く、典型的需要者は、賃貸事業による収益を目的とする投資家である。地元不動産業者、余剰資金を有する事業法人または個人が中心で、中長期保有を指向する傾向にある。店舗、事務所の賃貸需要は低調であるが、東京通勤圏内で駅に近接することから、コンパクトなマンションは安定している。不動産価格は、個別的に形成され、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因賃料はほぼ横ばいであるが、株高、低金利、相続税強化（27年度）等を背景とし、個人を中心として不動産に対する投資需要は高まった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5364053
北緯 140度1181219

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)浜野駅(地価相場 60,300円/㎡)五井駅(地価相場 56,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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