千葉県市原市八幡字浜本町１１６８番(八幡宿駅・浜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
63,400円
2016年01月01日に行った千葉県市原市八幡字浜本町１１６８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県市原市八幡字浜本町１１６８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 63,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八幡宿、450m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本喜一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本喜一 |
|---|---|
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。旧来からの住宅地であるが最寄鉄道駅に近く一定の需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR内房線八幡宿駅及び五井駅を最寄駅とする住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は市内企業従事者乃至都心方面へ通勤するサラリーマン層である。最寄鉄道駅に近く交通利便性の良好な住宅地域のため常に一定の需要があり、住宅需要の回復に伴って需要は増えるものと予測される。市場の中心価格帯は、土地は220㎡程度で1，300万円∼1，400万円程度、新築の戸建物件は2，800万円∼3，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 内房線沿線市街地では地価は底打ち乃至上昇局面にあるが、内陸部や農村部など住環境、利便性に劣る地域は依然として弱含みで二極化傾向にある。 |
石井恒德氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井恒德 |
|---|---|
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅を主とする旧態依然とした地域である。JR駅徒歩圏内にあり利便性が良好なことから需要は多く地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧態依然とした戸建住宅地域である。街路の幅員がやや狭く車の擦れ違いに難がある。しかしJR駅の徒歩圏内にあるなど利便性は良好である。今後とも地域的な変化は見られず現況のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市原市内のJR内房線の各駅を勢圏とする住宅地域である。需要者は都心に通勤するサラリーマンや地元工業地域に勤務するサラリーマンが多いが、他市町からの編入者も見られる。JR駅から近い古くからの住宅地域で利便性が良好なことから需要は多いが供給物件が少なく地価は上昇傾向にある。需要価格帯は、土地が220㎡程度で1400万円程度、新築戸建住宅で概ね3000万円程度を上限に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 臨海工業地帯を抱え発展、大規模住宅団地、郊外型の大規模商業施設が多い。利便性の良好な地域は供給物件が少なく地価は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度539359 北緯 140度119659 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県市原市姉崎字神明１９０９番２千葉県市原市八幡字御墓堂前８３９番２千葉県市原市八幡字南町１０２１番千葉県市原市八幡字大田切５３７番３千葉県市原市八幡字浜本町１１６８番千葉県市原市八幡字中川端２１１０番の６千葉県市原市八幡字観音町１３１５番２千葉県市原市八幡字北谷端２０６４番６千葉県市原市八幡字仲町１２７９番３
参考：近隣駅の地価相場
八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)浜野駅(地価相場 60,300円/㎡)五井駅(地価相場 56,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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