地域要因

市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、特別の変動はないが、安値の取引あるいは売り希望事例が散見され、地価は依然としてやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己居住が主体の市街化調整区域内の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の入居需要が乏しく、家賃水準の把握が困難であること等から、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住が目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性等を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、戸建住宅地として熟成しているため、需要は堅調に推移しており、地価は比較的安定した状態を維持している。

地域要因の将来予測

需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的が主体の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって周辺地域の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの混在住宅地域であり、特別の変動はなく、地価は概ね安定しており、横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって周辺地域の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、住環境が良好な大規模住宅団地であり、需要も底堅いところから、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、新規の開発用地等も乏しいところから、当面は現在の住環境を維持していくものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算し得なかった。当該地域はアパート等がない戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、不動産市場では専ら自己使用目的の一般戸建住宅またはその用地が取引されている。よって類似性の高い小規模画地に係る取引事例から試算され、実証的な価格であり、かつ説得力も高い試算価格である比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

熟成した一般住宅地域で特別な変動要因はなく、一般的要因の影響で地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする既成住宅地域。当面の間、地域要因に特に変動はなく現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用の戸建住宅を中心とする一般住宅地域で、賃貸アパート等を想定することが非現実的であるほか、戸建貸家における賃貸市場もほとんど形成されていないため収益還元法は適用しない。したがって、規範性が高い取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地の価格との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域として熟成しており、町の中心市街地に位置し、需要は堅調に推移しており、地価は比較的安定した状態を維持している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的が主体の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって酒々井町内の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

以前として地域要因に目立った変動は見られないが、八街市郊外の利便性のやや劣る住宅地域であり、需要も回復しておらず、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、地価に影響を及ぼす特段の地域要因の変動等も認められないところから、当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算し得なかった。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、不動産市場では専ら自己使用目的の戸建住宅またはその用地が取引されている地域である。よって周辺類似地域における戸建住宅地に係る取引事例から試算され、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

熟成が進む分譲住宅団地であり、地域要因に変動はない。居住者の高齢化が進み、バス便で交通利便性に劣ることから地価は未だやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

熟成が進む住宅団地で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況を維持すると予測する。利便性の劣る住宅地域であり、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした、最寄り駅からは徒歩圏外の住宅地域であり、その地域的特性から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。需要者においては自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩限界圏の古く、起伏の多い住宅団地で画地規模も様々であるため、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。

地域要因の将来予測

高齢化の影響から供給が増加して行くものと考えられる。

価格決定の理由

当該地域は小中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が圧等的な主体で経済合理性のある賃貸経営が成立しない地域であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたっては、対象標準地周辺の信頼性のある取引事例より試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東関道佐倉I．Cに比較的近くに位置し、交通利便性は比較的良好。近年、工場地需要減の影響で、地価は下落していたが、縮小乃至は横ばい。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当近隣地域内の工場、倉庫等のほとんどが自用の建物で、賃貸市場は成立していないと判断される。比準価格は、対象標準地と価格牽連性が強い同一需給圏内の工業地域に存する事例を採用し、要因比較も妥当な範囲で行われており、各事例の規範性についての検討を十分行い査定された価格であり、実証的で信頼性は高いと認められるので、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した一般住宅地域で特別な変動要因はなく、一般的要因の影響で地価は下落している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする空地も見られる住宅地域。当面の間、地域要因に特に変動はなく現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用の戸建住宅を中心とする一般住宅地域で、賃貸アパート等を想定することが非現実的であるほか、戸建貸家における賃貸市場もほとんど形成されていないため収益還元法は適用しない。したがって、規範性が高い取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地の価格との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ICへの接近性が良好な中小規模工業団地であり、地域要因に変動はない。地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の中小規模工場が集積する工業団地で賃貸倉庫等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は形成されていない。本件は、同一需給圏内に存する規範性の高い工業地における取引事例に基づく比準価格が妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京成酒々井駅に近い旧来からの混在住宅地域であり、特別の変動はなく、地価は概ね安定しており、横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの混在住宅地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって酒々井町内の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地として熟成しており、町の中心市街地に位置し、需要は堅調に推移しており、地価は比較的安定した状態を維持している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的が主体の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって酒々井町内の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した一般住宅地域で特別な変動要因はないが、最寄駅まで徒歩圏内の区画が整然とした住宅地域で、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

徒歩圏内の区画が整然とした住宅地域で、ほぼ成熟しており、今後とも地域要因に特別な変動要因はない。地価は戸建住宅の需要の回復傾向に伴い、ほぼ横這い基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域における信頼性の高い取引事例から試算されたもので、市場性を十分に反映し規範性は高い。一方、収益価格は、当地域の地域的特性及び画地条件から判断して収益物件の想定が合理的でないため求めなかった。また当地域の土地取引は自己居住目的がほとんどであることから、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。