千葉県印旛郡酒々井町本佐倉字北押出し２６３番１９６(大佐倉駅・南酒々井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,300円

2017年01月01日に行った千葉県印旛郡酒々井町本佐倉字北押出し２６３番１９６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,300円/㎡としました。

千葉県印旛郡酒々井町本佐倉字北押出し２６３番１９６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印旛郡酒々井町本佐倉字北押出し２６３番１９６
住居表示 
価格31,300円/㎡
交通施設、距離南酒々井、2,200m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画の整った戸建住宅地域
前面道路の状況北東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中正裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中正裕
価格31,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠いものの、戸建住宅地として熟成しているため、需要は堅調に推移しており、地価は比較的安定した状態を維持している。
地域要因の将来予測需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するJR成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、酒々井町内在住者を中心に、都心あるいは空港、周辺市町に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性の強い地域であり、圏外からの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額450万円∼550万円程度、中古戸建住宅は1000万円前後、新築戸建住宅は2000万円前後が需要の中心である。
一般的要因マイナス金利政策や株高等、地元経済に影響を及ぼす要因はあるものの、地価への影響は殆どみられない。

中島毅氏による調査レポート

不動産鑑定士中島毅
価格31,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因酒々井町内の住宅地の地価は住環境の優劣による二極化傾向にあり、住環境の良好な住宅団地の需要は安定しており地価は概ね横這い傾向にある。
地域要因の将来予測最寄駅からは距離があるものの、住環境の良好な熟成した住宅団地であり地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は当面、安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、酒々井町及び周辺市町のJR成田線・京成本線沿線の住宅地域である。最寄駅からは距離があるものの、良好な住環境を志向する一定の需要が存在する。需要者の中心は町内居住者や周辺市町からの転入者等の一次取得者層である。160㎡程度の住宅地の総額は500万円前後程度、新築の戸建住宅は2，000万円前後程度が需要の中心である。
一般的要因酒々井町の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。平成27年春のアウトレットモールの増床も地域経済への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7181878
北緯 140度2593947

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県佐倉市内大蛇町字東慶院前６８６番１１千葉県佐倉市白銀２丁目１５番５千葉県佐倉市大蛇町字千日前４７８番２千葉県印旛郡酒々井町柏木字谷津台５４４番千葉県印旛郡酒々井町酒々井字天野１５４１番２千葉県印旛郡酒々井町上本佐倉字中宿５５番２千葉県印旛郡酒々井町中央台２丁目１４番１０千葉県印旛郡酒々井町東酒々井４丁目４番１４５千葉県印旛郡酒々井町上本佐倉１丁目６番４

参考：近隣駅の地価相場

大佐倉駅(地価相場 46,000円/㎡)南酒々井駅(地価相場 32,900円/㎡)酒々井駅(地価相場 39,500円/㎡)京成酒々井駅(地価相場 39,500円/㎡)京成佐倉駅(地価相場 36,250円/㎡)佐倉駅(地価相場 52,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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