千葉県印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番(京成酒々井駅・酒々井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,600円
2017年01月01日に行った千葉県印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京成酒々井、240m |
| 地積 | 195㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、店舗等が建ち並ぶ混在住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中正裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中正裕 |
|---|---|
| 価格 | 57,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 京成酒々井駅に近い旧来からの混在住宅地域であり、特別の変動はなく、地価は概ね安定しており、横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの混在住宅地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するJR成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、酒々井町内在住者を中心に、都心あるいは空港、周辺市町に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性の強い地域であり、圏外からの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額1000万円∼1200万円程度、中古戸建住宅は1500万円前後、新築戸建住宅は2500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | マイナス金利政策や株高等、地元経済に影響を及ぼす要因はあるものの、地価への影響は殆どみられない。 |
中島毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島毅 |
|---|---|
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 酒々井町内の住宅地の地価は住環境の優劣による二極化傾向にあり、駅徒歩圏の既成の住宅地の需要は安定しており地価は横這いから上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅徒歩圏の既成の混在住宅地域であり地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は当面、安定的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、酒々井町及び周辺市町のJR成田線・京成本線沿線の住宅地域および混在住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の既成の混在住宅地であり、利便性の良い住環境を志向する安定した需要が存在する。需要者の中心は町内居住者や周辺市町からの転入者等の一次取得者層であるが、地縁的傾向が強い。200㎡程度の住宅地の総額は1，100万円台程度、新築の戸建住宅は2，000万円台中頃程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 酒々井町の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。平成27年春のアウトレットモールの増床も地域経済への影響は限定的である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7359671 北緯 140度2721212 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
京成酒々井駅(地価相場 39,500円/㎡)酒々井駅(地価相場 39,500円/㎡)大佐倉駅(地価相場 46,000円/㎡)宗吾参道駅(地価相場 59,100円/㎡)公津の杜駅(地価相場 60,600円/㎡)南酒々井駅(地価相場 32,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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