地域要因

駅徒歩圏の既成市街地であり、居住環境が良好な住宅地域である。地価は緩やかな上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の熟成した既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近条件に優れ、居住環境が良好な住宅地域であるため、戸建住宅のほかに共同住宅も存するものの、取引の実態においては、収益性を重視した土地取引はほとんど見受けられない。従って、取引の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因等を踏まえ、西八王子駅の地価は、希少性等より横這い乃至はやや強含みの傾向も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、西八王子駅付近の小規模店舗等を中心とした既成の普通商業地域である。比準価格は、西八王子駅の商業地及び同駅近くの住居系の事例を踏まえて求めている。収益価格は、確実性のある需要を考慮し店舗併用住宅を想定し試算したが低位の価格が求められた。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、需要者の属性を考慮した投資採算性を反映した収益価格は比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西八王子駅から徒歩圏で利便性も良く、区画も整然として、潜在的な需要は比較的高く、地価はやや上昇基調。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分は現状を維持の見込み。東方約700mに消防署が建設されたが騒音等の影響は当地域にはほとんどない。駅に近い平坦地域であり区画も良く、地価は強含み。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思慮する。本件では収益価格は参考にとどめ、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで概ね徒歩圏内の既成住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は横ばいから微増傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等によるアパ−ト等の賃貸物件も若干見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ない地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心の地域のため、規範性の高い事例から適正に試算した市場性を反映する比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八王子駅からバス便の利用も良好で、区画も整然として、潜在的な需要は比較的高く、地価は僅かに上昇基調。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする既成の一般住宅地で、当分は現状を維持すると予測する。元本郷町は高齢化等も進んでいるが、若年層も流入し、人口に大きな変化はない。周辺に警察署移転等、公共施設の充実が見込める。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ採算性を考慮していないケースも多い。収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。さらに代表標準地、前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から離れた路線商業地域であり繁華性は低く店舗事業用地としての需要は少ない。背後地の住環境は向上しており、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

甲州街道沿いの路線商業地域であるが、最寄駅からやや遠く、小規模画地が多く、繁華性も低いため特に地域要因の変化もない地域で、暫くは現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、概ね適切な事例を採用出来たと判断される。近隣地域は、甲州街道沿いで、小規模店舗が中心の地域であるが、繁華性が低く、賃料水準も低位で、収益目的の取引は少ない。従って、比準価格を重視し、収益価格も下限値として参考とし、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から離れている住宅地域であり、地域要因の変化はないが、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

駅から離れている既成の住宅地域で、当面の地域要因は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域であり、居住の快適性や地縁的選好性を指標とする自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件は殆どなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益還元法は適用しなかった。よって、実証的で説得力のある比準価格を標準とし、不動産市場の需給動向を勘案し、広域的な価格整合性に配慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区整然とし、利便性も良好な住宅地域であり、需要回復によって地価も微増傾向にある。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内のエリアの住宅地域で、大規模画地については細分化が進み中小規模の住宅地域へと移行している。今後とも大規模画地の分割利用は続くと見込まれる。

価格決定の理由

 収益物件としては、共同住宅等も見受けられるが、収益性はあまり認められず、取引にあたっては自用目的がその中心となっている。このことから、比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。