地域要因

飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ繁華街で、供給は少ないものの需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

野毛本通り沿いの熟成した商業地域で、

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引もみられるが、自用目的の中低層の店舗付共同住宅等としての利用が中心であり、収益性を反映した取引が中心とは言えないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、指定基準地から検討した価格も考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

知名度の高い商業地域で、地域要因に特段変動は認められない。

地域要因の将来予測

観光・商業地としての知名度が高い馬車道にある繁華性の高い商業地域で、今後も当面は現況のまま推移するものと予測する。横浜市役所の移転計画がある。地価動向は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の主な需要者はマンション開発や賃貸ビル経営目的の大手不動産会社、自己利用目的の事業会社等であるため、市場性及び収益性はいずれも重視されると考えられるが、本件では、比準価格は規範性のある現実の取引価格を基礎とし、市場性を反映した実証的な試算価格である。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今後も大規模ビルの建築等の計画が発表されており、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。高度商業地の需給動向の余波も受けて、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

老舗の多いイセザキモール商店街であるが、大型店が集積する横浜駅西口やみなとみらい地区の高度商業地域との競合により商圏が限定されつつあり、普通商業地域へ移行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の特性により店舗等は個別性が要求されるため、収益物件の建築は投資上のリスクがやや大きい側面がある。よって、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、かつ、さらにその他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域であるため、需要は限定的であるが、その特異性からも一定数の需要は期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるものと思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店、風俗店等を中心とするやや特異な商業地域であり、その取引価格の形成には収益性のみではなく、個別事情が介在するケースもあり、収益価格の信頼性はやや損なわれているため、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。環境及び利便性に問題はないことから、需要は比較的堅調推移している。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等の混在する地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域であるため、収益性が価格に与える影響は少ない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。