地域要因

狭隘、屈曲、行き止り道路等が多く街路条件に劣るが、赤塚駅に近く交通接近条件は良好。長年の地価下落による底打ち感で地価は概ね横這いで推移。

地域要因の将来予測

屈曲した細街路等が多くやや街路条件に劣るが、赤塚駅に近い利便性良好な住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。今後の地価水準は安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

一部に共同住宅等も見られるものの、戸建住宅中心の住宅地域で収益性よりも居住の快適性、利便性に着目した自己利用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域である。従って、土地価格に見合った家賃を徴収できず低位に求められた収益価格は参考にとどめ、現実の市場を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

行き止まり路が多く連続性はやや劣るが、利便性が良好なことから需要が回復しつつあり、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、一部アパート等の建て替えも見られるが現状の住環境を維持していくものと予測する。駅への接近性が良好で需要が回復しつつあることから、地価水準は横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は低層一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、自用目的の取引が中心である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因、エリア指定区域内等低価格な住宅団地の影響等もあって、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏にある区画整然とした住宅地域で、概ね熟成しており、今後もほぼ現状を維持するものと思われる。暫らくは一般的要因等の影響もあって、今後も市場は模様眺めの状態は続くと予測する。

価格決定の理由

駅徒歩圏に位置する立地から、近隣地域内及び周辺部には共同住宅も見られるが、自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性を重視する住宅地域であり、収益性は価格決定に影響を及ぼしていないと認められるので、収益価格は参考に留め、豊富な資料に裏付けられ現実の市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層住宅地域として熟成しており、特段変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。格別の変動要因はなく現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、周辺類似地域に存する取引事例より算定した。収益価格は、利便性が良好なアパートなどの収益物件も見受けられる地域であり妥当性は認められるが、土地価格に見合う資料水準が形成されていないため、やや低値に算定された。自己使用目的の取引が主であり、快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや幅員が狭く、需要不足は否めず、上記一般的要因も反映し、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

やや幅員が狭く車のすれ違いに困難が伴う区画整然とした住宅地域で、今後もほぼ現状を維持するものと思われる。一般的要因等ややや幅員が狭く二極化の影響もあって、今後も市場は模様眺めの状態は続くと予測する。

価格決定の理由

岩間街道に近く、利便性が比較的良いため近隣地域内及び周辺部には共同住宅も見られるが、自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性を重視する住宅地域であり、収益性は価格決定に影響を及ぼしていないと認められるので、収益価格は参考に留め、豊富な資料に裏付けられ現実の市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古い住宅団地のため住民の高齢化が顕著で子育て世代等の購買層からの人気は必ずしも高くない。地価は引き続き下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が属する近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されることから収益還元法の適用は断念した。戸建専用住宅の敷地としての利用が標準的な戸建住宅地域で、あくまで自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であるため、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水戸市の市街化区域の北西端に位置する郊外の古い住宅団地。若年層に人気がなく画地規模大で総額面での競争力が劣り、引き続き地価は下落の傾向。

地域要因の将来予測

水戸市北西部郊外に立地する大規模な住宅団地で戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は閑静な住環境を維持するものと予測する。総額面で競争力に劣ることから、今後も地価は下落傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅用に大規模開発された住宅団地で収益性よりも居住の快適性、利便性に着目した自己利用目的の取引が大半を占めている。従って、土地価格に見合った家賃を徴収できず低位に求められた収益価格は参考にとどめ、現実の市場を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。