茨城県水戸市双葉台４丁目２番７(赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,600円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市双葉台４丁目２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,600円/㎡としました。

茨城県水戸市双葉台４丁目２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市双葉台４丁目２番７
住居表示 
価格36,600円/㎡
交通施設、距離赤塚、2,400m
地積283㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格36,600円/㎡
個別的要因南道路で日照に優り市場における競争力が認められるが、個別的要因に特段の変動はない。
地域要因水戸市の市街化区域の北西端に位置する郊外の古い住宅団地。若年層に人気がなく画地規模大で総額面での競争力が劣り、引き続き地価は下落の傾向。
地域要因の将来予測水戸市北西部郊外に立地する大規模な住宅団地で戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は閑静な住環境を維持するものと予測する。総額面で競争力に劣ることから、今後も地価は下落傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化区域に存する住宅地域のうち、主としてJR「赤塚」駅駅勢圏の圏域。主たる需要者としては、市内に居住する30∼40代のサラリーマン、公務員等が中心だが、市外からの転入者も相応に見られる。郊外部の大規模開発による住宅団地で大病院も立地し住環境は良好だが画地規模が大きく総額が嵩むことから市場性に劣る。土地は85坪程度で1，000万円台前半、新築戸建で2，500∼3，000万円前後が需要の中心をしめる。
一般的要因人手不足感から雇用環境に改善傾向が続くほか、マイナス金利等の政策による良好な資金調達環境が住宅市場を下支えしている。

植野裕高氏による調査レポート

不動産鑑定士植野裕高
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅地域として熟成しており、特段変動要因はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。格別の変動要因はなく現状維持と予測する。
市場の特性同一需要圏は水戸市北西部で市街化区域に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は水戸市内に居住する30∼50代の第1次取得者層である。郊外型の古い住宅団地は高齢化による空き家が増加し、地価底値感から在庫物件調整が進んでおり需給改善の兆しも見られる。土地は250㎡程度で、1，000万円前後、新築戸建住宅は2，400万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあり、市内全般に地価下落幅が縮小してはいるものの、地域の需給動向の相違により下落率は異なっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度39337829999999
北緯 140度3976797

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市袴塚１丁目２６３８番１茨城県水戸市元山町１丁目５６４０番１茨城県水戸市大塚町字糀内１８５２番７６茨城県水戸市姫子２丁目７４０番１外茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２茨城県水戸市見川５丁目１２７番２７２

参考：近隣駅の地価相場

赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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