地域要因

住宅地域としては熟成し周辺の新規分譲住宅地と比べても値頃感があり、地価は需要の底堅さを反映し安定的に推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅に近い環境良好な住宅地域であり戸建住宅地域としては熟成している。利便性を反映し需要は底堅いが稲吉東地区等の新規分譲地との競合もあり、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域で多数の信頼性の高い事例が収集できた。駅に近いためアパート等も散見されるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来より持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。近隣地域は快適性と利便性が重視される住宅地域であることから、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の新規分譲地に比べ環境等は劣るが、大型商業施設等が近くにあり引き続き値頃感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

大型商業施設が近くにあり住宅地地域としての居住環境は比較的良好であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は居住環境と値頃感を反映しほぼ横ばいと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域で信頼性の高い事例が収集できた。工業団地に近いことからアパート等も見られるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来より持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。近隣地域は快適性と利便性が重視される住宅地域であることから、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

稲吉東地区は環境良好な新規分譲地が多いが、当地域は駅徒歩圏で居住環境も整っており値頃感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としては熟成しており、今後も住環境は同じような状況で推移するものと予測する。地価水準は値頃感と良好な環境を反映し横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある事例が収集できた。利便性の高い地域でありアパート等も見られるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来より持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。近隣地域は快適性と利便性が重視される住宅地域であることから、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模分譲地であり、居住環境も概ね標準的であり、地域要因に変動はない。地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。市内において稲吉地区の取引は比較的多く、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

熟成した一般住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが、一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、取引の指標となっていない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の住宅地域の中で地価水準は低いが、旧霞ヶ浦町の分譲住宅地域は環境等で競争力が弱いため、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

周辺の工業団地勤務者向けの古い分譲住宅地域で変動要因も見当たらないので、現状維持で推移すると予測する。地価水準は居住環境で市場性が劣るためやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において信頼性の高い取引事例を収集しえた。工業団地に近いことからアパート等も見られるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来より持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。近隣地域は快適性と利便性が重視される住宅地域であることから、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地が隣接しており、工業地域としては熟成度が低く、需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

住宅地域に隣接する小規模工場が集積する工業地域であり、当面は同様に推移するものと予測する。景気の先行きにも不透明感が見られ、需要は弱含みで地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の工場が多い工業地であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法は事例の収集範囲を広げて行っているが、いずれも規範性のある事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地であり、生活利便性は劣り地縁を有する需要者に限定される。需要は弱く地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する者が中心であり弱含みであることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

熟成度の低い住宅地であり、周辺ではアパートの利用も殆ど見られず賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は類似性の認められる事例を中心に採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、地縁を有する需要者に限定され、需要は弱い。取引は殆ど見られず、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する者が中心であり弱含みであることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に農家集落地域に存する事例を中心に採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

米国の景気の動向、中国経済の推移を受けて、円安等、工業団地背後地における当地域においても地価への影響が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 住宅団地として既に熟成しつつあり、事業所等も若干存するが、戸建住宅が中心であり、収益物件としては家族用及び単身者用のアパート等が多く存する。快適性を重視する住宅地域であるので、市場性がより反映された比準価格を採用するものとし、結果として低位となった収益価格は採用せず、代表標準地としての妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部、神立駅などからやや離れた古い住宅団地であり、市内、周辺市の住宅地に対する競争力は弱い。地価は下落が続く。

地域要因の将来予測

品等、利便性のやや劣る小規模な住宅団地であり、近隣地域の発展を促すような要因は特になく、将来的にも現状のまま推移。他地域との競争力に乏しく地価は下落が継続するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は郊外の国道背後の分譲住宅地域に位置し、近隣地域周辺でも賃貸用不動産は見られるものの、自用の戸建住宅地としての取引が大半であり、収益性の価格形成への影響力はほとんどない。比準価格については、取引がやや少ない地域であり問題はあるが、同一受給圏内の取引の価格形成への影響力は大である。よって、本件においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を決定した。