地域要因

町内の土産物店街は、復興が進み賑わいを取り戻しているが、離れた幹線道路沿いの商業地はやや立ち遅れ閉鎖施設も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

土産物店等の観光施設は自己所有の店舗が主であるが、対象地域は繁華性が劣り店舗併用住宅もしくは共同住宅としての利用の可能性が強くなり、収益事業の想定が可能である。但し、需要の中心は自己所有による事業者もしくは居住者であることから、取引事例を基にした比準価格を標準に収益価格を参考として、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松島町南部の国道45号線背後の住宅地域であり、中心住宅地域に比べ利便性が劣るため、土地需要は高くなく、横這い傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に価格の変動要因はなく当分の間は現状維持と考えられる。県内平均を超す人口減、高齢化率等から鑑みて、中長期的には土地需要が減退し地価は緩やかに下落するものと考えられる。

価格決定の理由

同一需給圏における主たる需要者は、松島町及びその周辺市町村に地縁を有する個人と考えられるが、対象不動産は賃貸市場が未成熟な戸建住宅地域に所在するため収益還元法は適用せず、市場参加者の属性等も考慮のうえ現実の市場において成立した取引事例に基づき試算した比準価格を再吟味し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災直後宿泊客数は増加したが、入込客数は震災前に回復せず、長期的には減少傾向にある。

地域要因の将来予測

震災後の復旧復興は早期に完了し、影響は残っていない。観光客の賑わいはあるが入込客数は震災前には回復していない。土砂災害は若干程度おそれのある区域にかかるが影響は少ない。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は自営の土産物店や飲食店であり、特殊な地域で賃貸に供することはほとんどなく、標準的な収益性の把握が困難であることから収益価格は求めることができない。自己所有による経営がほとんどであることから、実証性を有する取引事例より求めた比準価格を基に、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町中心部に近い旧来からの住宅地域で、移転需要もあったがすでに落ち着いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧市街地でありアパート等が見られるが件数は少なく、収益目的で取得する例はほとんどなく、自用の住宅の取得を目的とする取引が市場の中心である。従って実証性を有する取引事例を基にした比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りに鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR「高城町」駅から徒歩圏内に存し、住環境は良好であるが、需要は弱含みであり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

JR駅から徒歩圏内に位置する住環境の良好な住宅地域であり、当分の間現状を維持すると予測する。震災による住宅地需要は落ち着いており、地価は横ばい傾向で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地域は快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、収益価格は価格決定に影響を及ぼしていないと認められる。従って、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接するが、商業施設等の利便施設が少ないため開発による宅地供給は特に見られず、需要も弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引価格から試算した比準価格は取引市場の実態を反映して妥当な水準にある。本件ではアパート等の賃貸物件が少ない地域において収益価格も試算したが、賃貸市場が成熟しているとはいえず、経済合理的な賃料が得られなかったため、比準価格より低くなった。よって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家集落地域であり、需要は地縁・血縁等に限定される。建物建設のための一般需要は極めて稀であり、需要は減退傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周囲に農地が広がる市街化調整区域内の農家集落地域において、アパート敷地等の収益目的の取引が行われることが稀であり、賃貸借市場が形成されてないと判断したので収益価格は求めなかった。比準価格は広域の市街化調整区域等の取引事例から求めており、市場での需給動向を反映して実証的である。よって、隣接する東松島市の調整区域内の標準地の動向も検討の上で比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災地から離れた内陸部に位置する環境変化が殆どない地域であり、震災需要が収束して需要動向は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

県道沿いに農家住宅等が点在するほかは農地・原野等が中心の地域で格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。震災需要で地価が若干上昇したが、既に収束したので今後の地価は横這い傾向と思料する。

価格決定の理由

市街化調整区域に存する住宅地域で、農家住宅等が点在する程度で収益物件はなく、賃貸市場は形成されていないことから収益価格の試算はできなかった。当該地域は自己所有目的の取引が殆どであることから、対象不動産と代替性を有する類似の事例から求めた比準価格は実証的であると思料する。利府町及び周辺市町に所在する農家住宅地の取引価格及び公示価格等との均衡にも留意のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。