地域要因

近隣地域は青森市郊外の農漁家住宅等が多い住宅地域で、農漁業従事者及び人口の減少等により住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

青森市北西部の陸奥湾に面する農漁家住宅等の多い住宅地域であり、アパート等の収益物件は散見されるが、投資対象となるエリアではない。自己の居住用の取引が主であるため、収益価格は取引価格に影響を及ぼさないと判断される。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺商業施設の充実により生活利便性は向上しており、有効需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

混在住宅地域としてほぼ熟成している。日常利便性は向上しており、地価は回復基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、市場参加者の観点より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅としての新規需要の見込めない農家住宅地域であり、農業収入の減退等から、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

国道280号線バイパスの開通、東北新幹線新青森駅開業により交通利便性は向上したものの、農業所得の減少等から農家住宅地需要は減退し、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

新規需要の見込めない市街化調整区域内の農家住宅地域であり、東北新幹線新青森駅開業等の交通利便性の向上があるものの、現状は周辺にアパート等の収益物件は見られず、土地取引においては自用目的の売買がほとんどである。本標準地においては収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

各種工場、事業所等が立地する工業地域だが、工場の閉鎖・撤退や移転による空洞化が進みつつあり、需要は依然低調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

各種工場、事業所等が混在する工業地域だが、長期に亘る地域経済低迷等により生産活動は全般に低調で、青森市内の工業地に対する需要は減退傾向にあり、地価も引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市の中心部に比較的近い工業地域だが、近隣地域内は自用の工場、事業所等が殆どで貸工場等は見られず賃貸市場が成立していない。また、当地域を含め市内の工業地の売買は自用目的での取引が支配的である。 よって、本件においては収益価格は試算せず、信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

SCや営業所の進出も認められ、用途の多様性を内包するが、地域経済は依然低迷し、地場産業の不振等の影響から、工業地需要は低迷状態にある。

地域要因の将来予測

 西側は河川を東側は広幅員街路を控え、地域としての広がりに欠けるが、地域内にはSCも立地する等、発展的要因を内包するものの、地域経済低迷の影響等から土地需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

 近隣地域は当市北西部の国道沿いに位置し、自己所有の工場敷地がほとんどであり、賃貸需要は認められないため収益価格は試算しなかった。最近の当市における工業地の需給動向を考慮のうえ、市場価値を表示し現実的、実証的で信頼性に富むと認められる比準価格の採用を適正、妥当と判断し、周辺公示価格との均衡についても留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 店舗等も混在する既存住宅地域。生活利便性は良好であるが区画整然とした新興住宅地に需要が集まり、当地域に対する需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

 店舗等が混在する利便性が比較的良好な住宅地域であるが、店舗需要は弱く、住宅需要も区画整然とした新興住宅地へと集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含みである。

価格決定の理由

 店舗にアパート等も混在する生活利便性が比較的良好な住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。当地域においては自用目的での取引が支配的と認められ、当該取引価格を指標にして地価水準が形成されているのが一般的である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新青森駅周辺で店舗、住宅等の集積が期待されるが、当面は現状を維持すると予測する。

地域要因の将来予測

北海道新幹線が開業し、新青森駅周辺への店舗、住宅等の集積が期待される。景気の回復基調もみられるようになり、今後も地価の下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートもみられるが、第1種低層住居専用地域の戸建住宅地域で、居住の快適性を重視し価格が形成される地域であり、収益性を重視した賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。