宮城県仙台市若林区かすみ町２１７番３３(宮城野原駅・陸前原ノ町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
80,500円
2017年01月01日に行った宮城県仙台市若林区かすみ町２１７番３３(宮城県仙台市若林区かすみ町２２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市若林区かすみ町２１７番３３ |
| 住居表示 | かすみ町２２−７ |
| 価格 | 80,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 卸町、1,600m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小竹潤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小竹潤 |
|---|---|
| 価格 | 80,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域東方の区画整理事業地に大型ショッピングセンターが開店し、近隣地域の生活利便性も向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域であり今後も築古物件の建替えや、供給不足から画地の細分化が進行するものと予測。地域東方の土地区画整理事業地と比べて割安感があり、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は国道4号バイパス東側の住宅地域。需要者は仙台市内に勤務するサラリーマン層が中心であるが、中規模以上の画地については宅地分譲目的の不動産業者等も想定される。全般的に低金利等の影響で需要は堅調。地下鉄開業の影響が大きい荒井地区や六丁の目地区の需要は強い。一方沖野・上飯田地区などの沿岸部エリアは移転需要が終息し地価は横ばい傾向。土地は200㎡程度で1000万円台後半、新築戸建住宅で3000万円台後半が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数は増加。地下鉄東西線沿線の需要が強い。市街地は供給不足で画地細分化が進行。郊外部での移転需要は終息。荒井地区で開発が進む。 |
淺川和徳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 淺川和徳 |
|---|---|
| 価格 | 80,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当地域の東方の土地区画整理事業地内において大規模商業施設が開業。当該利便施設の影響により、利便性は向上し、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の既存住宅地域として熟成しており、今後住環境等に大きく影響を与えるような事象の発生は考え難いため、地域内に格別の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、国道バイパス東側の既成住宅地域一円。需要者は、区内在住の地縁的選好性を有する給与所得者層が中心と考えられる。周辺では土地区画整理事業が進捗中で、当該区画整理事業地内に大規模商業施設が開業したことから利便性は向上した。このため、地価は上昇で推移している。土地は200㎡程度の画地で1，000万円台後半、新築戸建住宅は3，000万円台前半から中盤程度が取引の中心と考えられる。 |
| 一般的要因 | 区内人口は増加傾向。地下鉄東西線駅周辺の地価は著しい上昇が続いている一方、郊外の地価は比較的安定的に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2406421 北緯 140度9232878 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
宮城野原駅(地価相場 121,000円/㎡)陸前原ノ町駅(地価相場 75,600円/㎡)河原町駅(地価相場 124,000円/㎡)苦竹駅(地価相場 75,600円/㎡)榴ケ岡駅(地価相場 129,500円/㎡)長町一丁目駅(地価相場 108,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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