宮城県仙台市若林区霞目２丁目２９番２７(陸前原ノ町駅・苦竹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,000円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市若林区霞目２丁目２９番２７(宮城県仙台市若林区霞目２−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,000円/㎡としました。

宮城県仙台市若林区霞目２丁目２９番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市若林区霞目２丁目２９番２７
住居表示霞目２−１０−７
価格67,000円/㎡
交通施設、距離卸町、2,500m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西山敦氏による調査レポート

不動産鑑定士西山敦
価格67,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因開発時期が古く街路条件等が劣るが、近隣で土地区画整理事業に伴う、商業施設が進出し、地域要因が好転。
地域要因の将来予測他所からの流入は少ない古い住宅地域で、地下鉄駅への接近性も良好とはいえないが、北側で進む区画整理事業地に商業施設が立地し、利便性が向上。地価は、当面、強含みで推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は国道4号バイパス周辺東側に位置する既成住宅地域の範囲で、地縁的選好性は強く、需要者は区内在住者が中心となっていた。北側で進む土地区画整理事業によって、大規模商業施設が進出し、隣接する地域の生活の利便性は大きく改善された。こうした動向が地価に影響を与えている。土地は150㎡程度で1000万円以内、新築戸建物件は3000万円台前半が取引の中心と考えられる。なお隣接する区画整理地では4000万円を超す取引も多い。
一般的要因地下鉄開業もあって、若林区の住宅地の価格は総じて上昇している。土地を分割しての分譲も多く、土地単価の把握が難しくなっている。

小野寺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小野寺和夫
価格67,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象地北側で「荒井西」東側で「荒井南」さらに東側で「荒井東」の土地区画整理が進行中。霞目・荒井間の農地の宅地化が進み、上昇は平均を超す。
地域要因の将来予測市街化調整区域の農地と自衛隊飛行場駐屯地に隣接し、やや隔絶された感のある住宅地。周辺で土地区画整理事業（なないろの里）が進行中で、地下鉄東西線の開通と周辺街路の整備に伴い、利便性は向上すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、若林区の国道4号線仙台バイパス東側の住宅地域。需要者の中心は仙台市の居住者がほとんどを占める。古くから小規模な開発が続いたため品等はやや劣っていて、需要は多くなかった。不動産業者による建売の事例がみられ、個人間の取引は多くない。更地は800万円∼1500万円程度、新築の戸建住宅はパワービルダーによる供給で2500万円程度，ハウスメーカーによる供給で3500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因地下鉄駅周辺で地価上昇が強い。区役所周辺は供給が限定的で取得希望者多数。細分化供給により単価上昇。沿岸部は供給多数により移転需要は収束。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2367232
北緯 140度9300154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陸前原ノ町駅(地価相場 75,600円/㎡)苦竹駅(地価相場 75,600円/㎡)宮城野原駅(地価相場 121,000円/㎡)榴ケ岡駅(地価相場 129,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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