山梨県甲府市下向山町字前山３３８５番４内(甲府駅・金手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


15,100円

2016年01月01日に行った山梨県甲府市下向山町字前山３３８５番４内の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,100円/㎡としました。

山梨県甲府市下向山町字前山３３８５番４内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市下向山町字前山３３８５番４内
住居表示 
価格15,100円/㎡
交通施設、距離東花輪、5,900m
地積425㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に一般住宅等もみられる住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森本武則氏による調査レポート

不動産鑑定士森本武則
価格15,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの農家住宅、戸建住宅が多い地域で地域要因に大きな変化は認められない。地縁、血縁関係者以外は取得しない地域のため需要は弱含み。
地域要因の将来予測甲府市南部の旧中道町に存する農家住宅及び戸建住宅等が存する既成の住宅地域である。特段の変動要因も見受けられず当面は現状維持と予測する。他地域からの転入も見込めず、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、甲府市南部及び周辺市町の農家住宅及び戸建住宅等が存する旧来からの住宅地域の範囲である。農家住宅及びその子弟のための分家住宅を主とする戸建住宅等が多い地域であることから、典型的な市場参加者は、地元に地縁、血縁関係等を有する個人等の第1次取得者であると判定した。閉鎖的な土地柄ゆえに他地域からの新規に参入してくる転入者も期待できず、需給は弱い。需要の中心は土地で600万円程度、新築の戸建物件は少ない。
一般的要因甲府市は総人口、生産年齢人口が減少傾向にある反面、高齢者人口が増加傾向にあり、宅地需要はやや弱含み。甲府駅南口の整備が進められている。

小野淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士小野淳一
価格15,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅等を中心とする住宅地域で、圏外からの転入者が少ない上に、画地規模が大きいため需要は依然として減退傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域で、特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は当面下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は甲府市南部を中心に隣接市町を含む圏域にある農家住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する一次取得者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。画地規模が大きく総額が嵩む上に、甲府市南部における宅地の新規供給が活発であるため、相対的に需要は減退傾向にある。需要の中心は、土地のみで800万円程度まで、新築戸建物件は3，000万円程度までとなっている。
一般的要因地価の下落傾向が継続しており、下落幅は縮小しつつあるが、二極化・選別化の傾向が顕著で、特に郊外の農家住宅地に対する需要は減退している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6864043
北緯 138度5679341

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲府駅(地価相場 51,300円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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