茨城県取手市中田字北敷耕地９４９番２外(藤代駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


15,500円

2016年01月01日に行った茨城県取手市中田字北敷耕地９４９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,500円/㎡としました。

茨城県取手市中田字北敷耕地９４９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県取手市中田字北敷耕地９４９番２外
住居表示 
価格15,500円/㎡
交通施設、距離藤代、1,800m
地積575㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に事業所等が散在する住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格15,500円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家集落地域で、外部からの転入者が見込めず、農業人口の減少も相まって、土地需要は弱含み。地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測郊外の調整区域内の在来集落地域内に存し、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は取手市及び取手市に近接する市町における市街化調整区域内の住宅地の圏域で、対象標準地は既存の農家集落地と特に強い代替関係が成立する。需要者は地縁を有する地元の居住者及び地元出身者が中心である。地縁的選好性が強く作用し、やや排他的な傾向が見られ、圏外からの転入は少ない。市場性が低く、取引対象となる規模等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが上記単価と総額の関連は妥当と思われる。
一般的要因希少性のある高台の分譲地では高額取引も見られ、地価の下落幅は縮小傾向。利便性の高い取手駅徒歩圏と郊外部とで顕著な二極化傾向にある。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格15,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通アクセスの利便性はあるが、農家集落地域であり他の地区からの転入者は少ない。市街地の地価の弱含み傾向が当該地域にも波及している。
市場の特性同一需給圏は概ね取手び周辺地域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は取手市及び当該圏域に居住する者（一次取得者層）が中心である。しかし、土地需要自体あまりなく不動産取引市況は停滞している。当該圏域では目立った取引も見当たらない。したがって、取引規模もさまざまであり、かつ取引件数も少ないので、土地需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因藤代駅南口区画整理事業等による宅地供給により他の住宅地地価の下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9095186
北緯 140度1095244

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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