茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２(藤代駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,700円
2017年01月01日に行った茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 藤代、600m |
| 地積 | 164㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐野俊夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野俊夫 |
|---|---|
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 藤代駅圏内の取引は駅南の土地区画整理地等が中心となっており既成住宅地域の相対的競争力は低下傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性が相対的に良好な住宅地域として熟成している。駅南口の新興住宅地との競合関係もあるため当面地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は取手市及びその周辺自治体に存する既成住宅地域。需要者の中心は圏内に居住する30∼40代の一次取得者及び買替層が中心で、圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内であり、比較的利便性は高いものの、周辺地域で比較的品等が高い宅地の供給が続いていることから、相対的な競争力はやや低下傾向にある。土地は50坪前後で700万円前後、新築戸建は2000万円前後が中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は減少中で特に老齢化人口比率が周辺市町村と比べても高い状況にあり市況は低迷している。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 区画整然としたスーパーに近接する住宅団地であるが、南口の藤代南に需要が集中していることもあって地価は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 空地が少ない古くからの分譲地であるが、築年の古い建物が主体であることから徐々に建替え乃至空き家等が増えていくものと予測する。需給状況等を踏まえ、地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者は取手市の内藤代地区に居住する30∼40歳代が大半を占める。藤代駅南口では環境良好な新興住宅街に人気が集中しているが、北口は新興性に欠ける既存住宅が中心の地域であるため需要は減退気味で推移している。土地は50坪程度で700万円前後、新築の戸建物件は2000万円前後が中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | ①人口減少率大・高齢化率32．4％、②建築着工数増加傾向（持家横這い・分譲微増）、③ゆめみ野地区取引活発化 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9231975 北緯 140度1085656 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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