茨城県取手市藤代字屋敷付５５８番２(藤代駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,500円
2017年01月01日に行った茨城県取手市藤代字屋敷付５５８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県取手市藤代字屋敷付５５８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 藤代、550m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を主としてアパート等が存する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
増田潤志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増田潤志 |
|---|---|
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内において概ね標準的な競争力を有しており、個別的要因の変動は特に見受けられない。 |
| 地域要因 | 小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で人気は高くないが、底値感から、地価水準は落ち着きつつある。地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で人気は高くなく、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏をJR常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域と把握。需要者の中心は圏内に居住する30∼40代前半の一次取得者等が大半を占める。宅地供給は依然として多いものの、長期にわたる地価下落による底値感から、全般的に下落幅は縮小傾向にある。小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で、需要の中心となる価格帯は、土地総額で7百万円程度、新築戸建で2千万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向。宅地供給は依然として多い。長期にわたる地価下落により底値感が生まれ、全般的に地価の下落幅は縮小傾向。 |
五木田裕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 五木田裕一 |
|---|---|
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面する道路が北西であるため、北道路の画地と比較するとやや優位な競争力を有している。なお個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 市役所藤代庁舎に近く、従来からの住宅地域である。地域要因に変動はみられないが、競争力や訴求力はやや低下傾向であり、回復の端緒はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの市街地中心部に位置し、熟成している住宅地域であり、地域要因の変化は少ない。景気の先行きにやや明るさが見られるものの宅地需要は弱く、当面地価は横ばいから下落傾向が続くと思量する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線、常総線およびTX沿線の住宅地域であると判定した。需要者は、取手市およびその周辺の地域に土地を求める比較的若年層の一次取得者が中心と思量する。また少数ではあるが買替需要や隣接県からの流入も見られる。比較的駅に近いことから利便性は高いが、付近で品等上位の住宅地の供給が相次いでいることなどを勘案すると、相対的な需要は低下傾向にある。土地は500万円台半ば、新築戸建は2，500万円が上限であると思量する。 |
| 一般的要因 | 市全体として高齢化が進んでいる。総じて訴求力に欠ける傾向にあり、世代交代が進まない。需要は弱含みであり需要回復の兆しはない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9231975 北緯 140度1085656 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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