茨城県取手市西２丁目１０８番４４(藤代駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
61,000円
2016年01月01日に行った茨城県取手市西２丁目１０８番４４(茨城県取手市西２−３０−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県取手市西２丁目１０８番４４ |
| 住居表示 | 西２−３０−１３ |
| 価格 | 61,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 寺原、1,200m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋研二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋研二 |
|---|---|
| 価格 | 61,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境が良好な住宅地域であるが、やや高齢住宅地域に移行し、新規需要が入り難い傾向が見られ、依然として需給は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 閑静な住環境を具有する住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。総じて不動産需要は取手駅周辺の住宅地域に流れる傾向が高く、当面、近隣地価は弱含みの推移と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は取手市内の住宅地域が中心と把握される。需要者の中心は同一需給圏内に所在する一次取得者と考えられ、同一需給圏外からの転入者は少ないと考えられる。近隣地域は住環境が良好な分譲住宅地域である。その一方、時間的経過からやや高齢住宅地域的な性格を有しており、需要は取手駅周辺又は新興性の高い住宅地域に集まる傾向が高く、需給はやや弱含みである。土地は50坪程度で1000万円までが需要中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | ①人口は減少傾向（高齢化率上昇）②守谷市と比較で相対的地位の低下③安価な建売住宅が多く、中古物件は低迷等、取手市の市況回復は遅れている。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 61,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 築年が古い建物が多い住宅団地であるが、公共施設等接近性が良好なので需給は概ね均衡し、地価はやや弱含み傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 空地が少ない古くからの分譲地であるが、築年の古い建物が主体であることから徐々に建替え乃至空き家等が増えていくものと予測する。当面地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者は取手市の内取手地区に居住する30∼40歳台の一次取得者であるが、県外からの需要もある。市内の住宅取引は建売業者による一次取得者向けの新築住宅と市内在住の買い換え層による中古住宅に二分され、二次取得者等の需要が伸び悩んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地は50坪程度で1000万円前後、新築の戸建物件は2000万円台前半が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | ①人口減少率大・高齢化率30％超、②建築着工数増加傾向（持家横這い）、③ゆめみ野地区取引活発化、④イオン取手閉店、カスミゆめみ野店開店 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9231975 北緯 140度1085656 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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