広島県広島市佐伯区安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５(佐伯区役所前駅・西条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,300円

2017年01月01日に行った広島県広島市佐伯区安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５(広島県東広島市毘沙門台３−２６−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,300円/㎡としました。

広島県広島市佐伯区安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県広島市佐伯区安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５
住居表示毘沙門台３−２６−２６
価格74,300円/㎡
交通施設、距離毘沙門台、2,300m
地積168㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津守栄治氏による調査レポート

不動産鑑定士津守栄治
価格74,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因取引は依然として中古物件が主体であるが、土地分譲価格は一定傾向が続いている。利便性の高い住宅団地で引合いも認められる。
地域要因の将来予測熟成した大規模住宅団地で今後も現状の環境で推移するものと思料される。第3期約490区画の分譲もほぼ完売し近年の需給動向は安定傾向。中古物件の値頃感や画地の分割による流動性の回復も見込まれる。
市場の特性同一需給圏は広島市郊外丘陵地の住宅団地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般家族世帯層が中心である。広島市郊外の住宅団地は品等による需給格差が見られるが、本件団地においては各種利便施設が整備され市場優位性が認められる。新規分譲はほぼ完売し取引は中古物件または建替え物件が中心である。土地の実勢価格は坪当たり25万円程度であるが小区割地は割高となる。中古物件の総額は2，000万円弱程度である。
一般的要因円安等の動きを受け景気は緩やかな回復基調を続けており、不動産市場も立地環境に恵まれた物件を中心に投資購入マインドの活性化が窺える。

中村武士氏による調査レポート

不動産鑑定士中村武士
価格74,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便施設への接近性、居住環境等に恵まれていることから他団地に比し需要は旺盛であり、画地細分化による住宅供給も一部に見られる。
地域要因の将来予測完成後35年以上経過した大規模住宅団地内の熟成した戸建住宅地域であり、地域要因の変動は格別見込まれず、今後も閑静な戸建住宅地域として推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は安佐南区内のアストラムライン沿線の丘陵地に存する住宅団地内の戸建住宅地域。需要者の中心は広島市内に勤務する第一次取得者層。昭和40年代から50年代に丘陵地に住宅団地が続々と開発され、現在では住宅団地が連なる状況にある。毘沙門台団地は南向き傾斜の大規模住宅団地で駅等への接近性に恵まれ、住環境も良く、他団地に比し需要は旺盛である。中心となる価格帯は土地で1000∼1500万円、中古住宅で2000万円程度。
一般的要因景気回復に力強さは見られないが、低金利等の金融緩和による資金流入から都心部を中心に地価上昇傾向にあるが郊外では需要不振が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4263804
北緯 132度7433068

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐伯区役所前駅(地価相場 107,000円/㎡)西条駅(地価相場 112,000円/㎡)五日市駅(地価相場 107,000円/㎡)楽々園駅(地価相場 107,000円/㎡)修大附属鈴峯前駅(地価相場 107,000円/㎡)山陽女子大前駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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