北海道札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番(白石駅・東札幌駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番(北海道札幌市東区菊水元町２条５−６−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,000円/㎡としました。

北海道札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番
住居表示菊水元町２条５−６−６
価格48,000円/㎡
交通施設、距離白石、1,900m
地積186㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田絵理子氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田絵理子
価格48,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因菊水元町地区の西部に位置する既成住宅地域で、特に変動要因は見られず、地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。
地域要因の将来予測菊水元町地区の西部に位置する既成住宅地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。相対的な割安感から需要は安定しており、地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、菊水元町、北郷地区等の白石区北西部の既成住宅地域一円の圏域。需要者は自己使用目的の一次取得者が中心であるが、アパート等の需要も見られる。当該地域は、JR駅から離れているものの都心部からの距離は比較的近いため、地価の相対的な割安感がある。最近では高値の取引も散見され、需要は安定的で地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。土地は総額で900万円程度、新築戸建物件で2，700万円程度が需要の中心と思料される。
一般的要因金融緩和等の各種政策等から、利便性の良好な地域を中心に不動産需要が強まっているが、立地条件の劣る地域の需要は弱く、二極化傾向である。

須藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤秀行
価格48,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、白石区では都心に近い地域のため、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は菊水元町の標準的な低層住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。地下鉄駅徒歩圏外であるものの、白石区では相対的に都心に近い地域のため、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は菊水元町・菊水上町等の低層住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。地下鉄駅からは距離があるものの、白石区の中では相対的に都心に近い地域であること及び近隣に大規模な宅地供給がないことから、戸建住宅や中小規模の賃貸マンション等の安定的な需要が見られる地域である。土地は対象標準地と同規模で900万円程度が取引の中心である。
一般的要因札幌市内の不動産需要の回復は限定的である。居住の都心回帰傾向から白石区の住宅地需要は二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0672122
北緯 141度3987265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白石駅(地価相場 63,000円/㎡)東札幌駅(地価相場 81,900円/㎡)苗穂駅(地価相場 65,250円/㎡)白石駅(地価相場 83,300円/㎡)菊水駅(地価相場 88,500円/㎡)南郷７丁目駅(地価相場 85,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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