北海道札幌市白石区菊水元町８条２丁目１０６番(白石駅・苗穂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,100円

2017年01月01日に行った北海道札幌市白石区菊水元町８条２丁目１０６番(北海道札幌市白石区菊水元町８条２−１２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。

北海道札幌市白石区菊水元町８条２丁目１０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市白石区菊水元町８条２丁目１０６番
住居表示菊水元町８条２−１２−２１
価格42,100円/㎡
交通施設、距離菊水、3,900m
地積294㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田絵理子氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田絵理子
価格42,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因菊水元町地区の中央部に位置する既成住宅地域で、特に変動要因は見られず、地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。
地域要因の将来予測菊水元町地区の中央部に位置する既成住宅地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。相対的な割安感から需要は安定しており、地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、菊水元町、北郷地区等の白石区北西部の既成住宅地域一円の圏域。需要者は自己使用目的の一次取得者が中心である。当該地域は、JR駅から離れているものの都心部からの距離は比較的近いため、地価の相対的な割安感がある。最近では高値の取引も散見され、需要は安定的で地価水準は横ばいないし若干の上昇傾向である。土地は総額で1，200万円程度、新築戸建物件で2，700万円程度が需要の中心と思料される。
一般的要因金融緩和等の各種政策等から、利便性の良好な地域を中心に不動産需要が強まっているが、立地条件の劣る地域の需要は弱く、二極化傾向である。

川原健一氏による調査レポート

不動産鑑定士川原健一
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅よりバス便だが道路の系統連続性が良好なため、地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測地域内に特別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。交通近条件がやや劣るが需要は底堅く、地価は横ばい傾向と予測する。
市場の特性一需給圏は概ね厚別区、白石区の最寄り駅よりバス便の既成住宅地域である。需要者は中心は札幌市内の居住者たる第1次取得者のほかアパート経営を目的とする投資家もおり、隣接市町等からの転入も見られる。交通接近条件が劣るため人気がないが、幹線街路への系統連続性が良好なため需給関係は底堅い。取引の中心は土地は300㎡程度で1200万円強、新築の戸建物件は2800万程度である。
一般的要因景気は横ばいで公共投資の増加や観光の需要が道内経済を下支えしている。米国経済の堅調さ、原油価格や為替の動向で先行き警戒感が解けない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0714964
北緯 141度4129401

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白石駅(地価相場 63,000円/㎡)苗穂駅(地価相場 65,250円/㎡)環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)東札幌駅(地価相場 81,900円/㎡)白石駅(地価相場 83,300円/㎡)平和駅(地価相場 51,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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