埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４(蕨駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


205,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４(埼玉県蕨市北町２−１９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を205,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
住居表示北町２−１９−１９
価格205,000円/㎡
交通施設、距離蕨、1,300m
地積99㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田清巳氏による調査レポート

不動産鑑定士石田清巳
価格205,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性良好な駅徒歩圏住宅地域であり、景気回復に伴い地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及びJR埼京線沿線で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち蕨市居住者が大半を占める。旧来からの徒歩圏住宅地で、需要には根強いものがあり、地価は安定傾向で推移している。土地は2300万円程度、新築戸建住宅は3800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地域である当市の地価も安定傾向で推移している。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格205,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測 蕨駅徒歩圏の小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の戸田市、川口市等でJR京浜東北線、JR埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の居住者である。駅徒歩圏の住宅地域であり、市役所等公共施設も近く生活利便性は高い。総額感から一次取得層向け戸建分譲需要も堅調である。新築分譲戸建物件は総額3，500万円∼4，000万円前後、土地は2，000万円台前半∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因蕨市の人口は微増傾向で、県全体とほぼ同様の傾向を示している。市内及び周辺市の需給状況により、地価はやや強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度82756699999999
北緯 139度6778386

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市芝富士１丁目５番７外埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番埼玉県蕨市大字蕨字仁中歩４６９７番１内埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３埼玉県蕨市北町４丁目３２５０番３埼玉県蕨市中央５丁目２７番３埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番２

参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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