長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１(新中川町駅・蛍茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
92,200円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１(長崎県長崎市鳴滝２−８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１ |
| 住居表示 | 鳴滝２−８−１２ |
| 価格 | 92,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、2,400m |
| 地積 | 109㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西2.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三浦純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦純一 |
|---|---|
| 価格 | 92,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部に近く利便性の良好な住宅地域で、供給が少なく高所得者を中心に底堅い需要があり、地価は強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路が狭小であるが長崎市中心部に近く利便性の比較的良好な住宅地域。利便性の比較的良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中心部の利便性良好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市内及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層。中心部に近く利便性が良好な高価格帯の住宅地は、地価の下落傾向が近年まで続いていたが、底値感から需要は比較的堅調であり、地価はやや強含みで推移している。需要の中心価格帯は標準的規模の更地が1000万円前後、新築の戸建物件が2600万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 92,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幅員は狭いものの利便性に恵まれており、比較的選好性の高い地域で、稀少性が高く、一定の需要が見込まれることから、地価はやや上昇傾向にある |
| 地域要因の将来予測 | 街路にやや難があるが、中心部に比較的近く利便性に恵まれ、居住環境も良好な住宅地域で、需要は堅調である。地価は横ばいから上昇傾向に転換しており、今後も緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心部に近い既成の住宅地域の圏域で、需要者は長崎市内及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層が中心である。都心部に比較的近く利便性に恵まれ供給も限られているため、底値感から需要は比較的堅調で、地価はやや強含みで推移している。取引自体が少ない地域であるが、土地は110㎡で1000万円程度、新築戸建は3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7552022 北緯 129度892699 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市片渕町２丁目７５番２長崎県長崎市十人町１２０番長崎県長崎市大浦上田町９番１０長崎県長崎市河内町４３５番１ほか１筆長崎県長崎市本原町１６９番長崎県長崎市小江町２３９８番長崎県長崎市片淵２丁目１４番２長崎県長崎市西山台２丁目４１０番６９長崎県長崎市片渕４丁目８６３番長崎県長崎市上西山町１５６番１
参考：近隣駅の地価相場
新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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