兵庫県高砂市春日野町２９７３番８(曽根駅・大塩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,000円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市春日野町２９７３番８(兵庫県高砂市春日野町７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,000円/㎡としました。

兵庫県高砂市春日野町２９７３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市春日野町２９７３番８
住居表示春日野町７−１４
価格59,000円/㎡
交通施設、距離曽根、630m
地積97㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本朋美
価格58,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模戸建住宅を中心とした一般住宅地として概ね熟成しており、現時点では特段の地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測検討されてきたJR曽根駅の橋上駅化が見送られ、駅南側の利便性の向上については当面は期待出来ず、経年化が進む小規模住宅地である対象地域の需要は今後も弱含みで推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び姫路市東部の住宅地で、特にJR沿線の地域と密接な価格牽連性を有する。需要者は圏内に居住する第一次取得者層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は中古住宅を主体とした熟成度の高い住宅地であるが、居住環境、街路条件等が優れる周辺の新興住宅地との競合で需要は若干の弱含みである。中心となる価格帯は100㎡程度の画地で600∼700万円程度、新築戸建住宅で2000∼2500万円程度である。
一般的要因市の人口は微減、高齢化率は増加。不動産の選別化により好立地でのスポット的な住宅市場の活況は見られるが、旧集落等の需要は依然として弱含み。

小畑敬重氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑敬重
価格59,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地として概ね熟成しており、地域要因に格別の変動は見られない。
地域要因の将来予測格別の変動要因がないので低層住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は下げ止まり感があるものの弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線沿線の高砂市及び、その隣接市町内の住宅地域である。重要の中心は高砂市内在住者及びその縁故者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。姫路バイパスと教習所や鉄道に囲まれた地域に存し、発展性が制約される中、未だ景気回復の実感が持てないこともあり、価格は依然として若干の下落傾向にある。売買の中心価格帯は、土地100㎡程度で600万円程度、新築戸建て住宅は2300万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費も底堅い動きとなっている。消費者物価は、横這いとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7909956
北緯 134度7701571

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)ひめじ別所駅(地価相場 57,800円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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