兵庫県高砂市金ケ田町４３番２２(曽根駅・ひめじ別所駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,300円
2017年01月01日に行った兵庫県高砂市金ケ田町４３番２２(兵庫県高砂市金ケ田町５−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県高砂市金ケ田町４３番２２ |
| 住居表示 | 金ケ田町５−２２ |
| 価格 | 48,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 曽根、550m |
| 地積 | 110㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多く農地も残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小畑敬重氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小畑敬重 |
|---|---|
| 価格 | 48,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の住宅地として概ね熟成しており、地域要因に格別の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模に開発された戸建住宅を主体とする住宅地域である。画地規模は比較的小さく住宅地としても熟成しており、目立った需要の変化は見られない。地価は下げ止まり感があるものの、依然弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR山陽本線で高砂市とその隣接市の住宅地域。需要者は圏域内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。画地規模が小さく敬遠される傾向があり、需要は弱含みであることから、価格水準の低い地域である。しかし、最寄駅からは徒歩圏内の距離に位置し、利便性の優位を考慮すると底値圏に近付いたと思われる。需要の中心は土地で500万∼1000万円程度、新築の戸建住宅で2000万∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 持家の着工は横ばい、貸家は弱含み、分譲住宅は弱含んでいる。先行きについては、当面横ばいで推移して行くと見込まれる。 |
依藤栄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 依藤栄一 |
|---|---|
| 価格 | 48,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昭和期に開発分譲された価格水準の比較的低い戸建住宅地域であり、周辺の地域との競争力はやや弱い。地価はほぼ横ばいである。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した戸建住宅地域であり、今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準は下げ止まり感があるものの弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR山陽本線沿線の高砂市西部と姫路市東部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち高砂市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧来の住宅地域にて中古物件等の供給は見られるが、需要は弱含み。需要の中心価格帯は、土地で500万∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，000万∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7968533 北緯 134度7668157 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)ひめじ別所駅(地価相場 57,800円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)御着駅(地価相場 52,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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