兵庫県高砂市曽根町字中濱２８３３番１４(曽根駅・ひめじ別所駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,800円
2017年01月01日に行った兵庫県高砂市曽根町字中濱２８３３番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県高砂市曽根町字中濱２８３３番１４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山陽曽根、450m |
| 地積 | 133㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.7m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
依藤栄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 依藤栄一 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が多い住宅地域で、周辺に同様の住宅地域が広がっており、地域の中心道路がやや狭い。地価はやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高砂市の南部から中部周辺で、山陽電鉄沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は市内及び近隣市町の居住者で、地元需要が大半を占める。東播地区の工業や産業等の停滞、雇用調整による先行き不安等から、住宅への需要は低調で、新規供給も小規模な建売住宅が散見される程度である。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で750万円程度、新築の建売住宅で2，300万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。 |
秋山周史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋山周史 |
|---|---|
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 造成後経年した地域で、既存建物の取り壊し後は駐車場となる画地が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存建物を取り壊し、駐車場となっている画地も見られるが、戸建住宅地域として概ね熟成している地域で、当面は現状で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高砂市全域、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない。市内でも利便性の優る地域で新規分譲等による宅地供給が依然として継続しており、道路幅員や系統連続性の劣る地域や十分な駐車スペースが確保できない既存住宅地域において、需要は弱含みで推移している。土地は700万円∼1，000万円程度、新築戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 高砂市の人口は微減傾向。新興住宅地域等の需要は堅調であるが、既存住宅地域については街路条件等による選別が進む。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7968533 北緯 134度7668157 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)ひめじ別所駅(地価相場 57,800円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)御着駅(地価相場 52,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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