滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,600円

2016年01月01日に行った滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,600円/㎡としました。

滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
住居表示 
価格62,600円/㎡
交通施設、距離長浜、2,000m
地積1,800㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が多い県道沿いの路線商業地域
前面道路の状況西10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格62,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であり、競争力の程度も普通である。
地域要因土地利用に特段の変化はないが、国道8号線沿いの郊外型店舗への顧客の流出傾向がうかがえ、市場は低調気味である。
地域要因の将来予測長浜市内の県道沿いの路線商業地域であり、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移するものと予測する。繁華性はやや低く、地価は下落傾向が続くと判断する。
市場の特性同一需給圏は湖北、湖東、湖南地域の路線商業地域である。需要者の中心は、比較的規模の大きな土地を必要とする物販店舗事業者、沿道型施設事業者等である。国道8号線沿いにおける店舗需要は比較的堅調であるが、それ以外ではやや弱い傾向にある。当該地域内の標準的な1，800㎡の土地で総額1億円∼1億2千万円であると判断する。
一般的要因県内景気は一部で弱含みの動きが見られるものの、全体に回復に向けた動きが続いている。当市では人口は減少、旧町を中心に高齢化が進んでいる。

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格62,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因周辺で新規出店等も見られず、地域要因に変化は乏しく、地価は引き続き低下基調にある。
地域要因の将来予測長浜駅勢圏の県道沿いの路線商業地域で、一定の繁華性は有するものの、市域全体の商業収益性の停滞感から発展的要素は見られず、今後も地価は下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として長浜市や県北東部市部エリアの幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は沿道サービス関連事業者と見られる。一部の街路沿いで商業集積の高いところもあるが、一般的には幹線道路沿いへの店舗・事務所進出動向は長浜市域全体の商業収益性の低迷状況を反映して停滞ぎみである。定期借地の利用も進み価格の顕在化が薄れてきており中心価格帯の判定は困難であるが、およそ価格は5万円から8万円／㎡程度が中心である。
一般的要因長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3910467
北緯 136度2803161

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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