滋賀県長浜市朝日町字五反田１２０６番(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,200円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市朝日町字五反田１２０６番(滋賀県長浜市朝日町１９−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,200円/㎡としました。

滋賀県長浜市朝日町字五反田１２０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市朝日町字五反田１２０６番
住居表示朝日町１９−２８
価格70,200円/㎡
交通施設、距離長浜、800m
地積281㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格70,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。
地域要因駅徒歩圏内ではあるが、市場の動きは緩慢である。閑静な住宅地域として熟成しつつあり、土地利用は安定的である。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、土地利用は安定しており現状維持で推移するものと予測する。地価は弱含み傾向と判断する。
市場の特性同一需給圏は旧長浜市を中心とした長浜市一円の一般住宅地域と判断した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者のほか比較的所得の高い消費者である。土地取引は少なく、市場の動きは緩慢である。市場で中心となる価格帯は250㎡程度の土地で1700万円∼1800万円、土地建物総額で3000万円台前半である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市では特に北部地域で人口は減少、高齢化が進んでいる。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格70,200円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の南向きの中間画地であり、日照等の居住の快適性に優れ、競争力の程度は相対的に優る。個別的要因に変動はない。
地域要因長浜市中心部に近い閑静な住宅地域であり、需給はともに少なく、土地利用は安定的である。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測JR長浜駅徒歩圏内の居住環境の良好な住宅地域であり、地域の状況に変化はなく、現状を維持して推移するものと予測する。本地域は需給ともに少なく、地価は弱含み傾向にあるものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、旧長浜市を中心とする住宅地域であり、特に長浜駅徒歩圏内の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、比較的資金力に余裕のある長浜市内の居住者又は勤務者である。長浜駅徒歩圏内の街路条件が整った居住環境の良好な住宅地の供給は少ないが、同一需給圏内に存する不動産と比較して相対的に物件価格が高いこと等もあり需要もまた限定的である。取引の中心価格帯は、土地単価で概ね21万円／坪∼25万円／坪程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。長浜市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3772481
北緯 136度2712836

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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