滋賀県長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外(滋賀県長浜市南呉服町９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

滋賀県長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外
住居表示南呉服町９−３１
価格123,000円/㎡
交通施設、距離長浜、150m
地積87㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗ビル等が並ぶ駅前通りの商業地域
前面道路の状況南15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格123,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅前再開発等市街地中心部の発展的傾向や、駅前の土地の希少さから地価に底堅さが見られる。
地域要因の将来予測JR長浜駅近くに位置する、長浜市の中心商業地域である。相対的に需要は堅調であり、地価水準は横ばい方向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖北、湖東、湖南地域の商業地域である。需要者の属性は店舗や事務所等の用地を求める法人が中心であると考えられる。当該市場においては、地域活性化への取り組みの成否により、地価の動きも二極化しているが、全体としても底堅さが見られ始めている。取引件数が少なく、地積の規模の幅が広いため、市場での明確な需要の中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で1，000万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市では特に北部地域で人口は減少、高齢化が進んでいる。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格123,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因JR長浜駅に近接する商業地域であり、希少性を有し、需要は堅調である。駅周辺では再開発が進行中であり、今後の活性化が期待される。
地域要因の将来予測JR長浜駅に近接する商業地域であり、希少性を有し需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。JR長浜駅周辺では再開発が進行しており、今後の活性化が期待される。
市場の特性同一需給圏は、長浜市を含む湖北地域、湖東地域の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、店舗又は事業所としての利用を目的とする地元事業者である。本地域のようなJR長浜駅近接の商業地は希少性を有し、需要は堅調である。長浜駅周辺では再開発が進行中であり、今後の活性化が期待される。商業地は取引件数が少なく、また取引規模や当事者間の事情により取引価格に幅があるが、土地単価で概ね11万円∼13万円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。長浜市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3794866
北緯 136度2659924

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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