滋賀県長浜市宮司町字東谷寺９６５番３１(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,900円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市宮司町字東谷寺９６５番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,900円/㎡としました。

滋賀県長浜市宮司町字東谷寺９６５番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市宮司町字東谷寺９６５番３１
住居表示 
価格59,900円/㎡
交通施設、距離長浜、2,500m
地積207㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格60,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因旧長浜市の中心市街地外延部の区画整然とした住宅地域で、周辺部では宅地分譲も見られるが、宅地需要は総じて弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成している地域であり、大きな要因変動は認められず、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は現況のまま弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR北陸本線長浜駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、長浜市及び隣接市町の居住者や企業勤務者である。周辺では中小規模の新規分譲も散見されるが、人口減少傾向、景気の停滞感などから需給ともに弱く地価は未だ下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、150㎡程度の土地で800万円∼1，000万円、戸建住宅で2，500万円前後程度と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの、弱含みで推移。長浜市の人口は減少傾向。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格59,800円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の南向きの中間画地であり、日照等の居住の快適性に優れ、相対的な選好性は強い。個別的要因に変動はない。
地域要因旧長浜市郊外の住宅地域であるが、一定の需要が存し、周辺では新規分譲が見られる。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測旧長浜市郊外の街路条件の整った住宅地域であり、土地利用に大きな変化はない。比較的底堅い需要が存するものの、周辺では新規分譲が散見されるなどやや供給過多な状態であり、地価は弱含みで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は旧長浜市を中心とした長浜市内の一般住宅地域である。主たる需要者は、長浜市内に居住又は勤務する30∼40歳台の住宅一次取得者である。本地域のような旧長浜市郊外の街路条件の整った居住環境の良好な住宅地域は比較的底堅い需要が存するが、本地域周辺においても複数箇所で新規分譲が散見されるなどやや供給過多な状態にある。市場で中心となる価格帯は、200㎡の土地で総額1，100万円∼1，300万円程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。長浜市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3837064
北緯 136度2932397

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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