滋賀県長浜市高田町字西毛１２４番２(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,600円

2016年01月01日に行った滋賀県長浜市高田町字西毛１２４番２(滋賀県長浜市高田町１４−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,600円/㎡としました。

滋賀県長浜市高田町字西毛１２４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市高田町字西毛１２４番２
住居表示高田町１４−３１
価格92,600円/㎡
交通施設、距離長浜、900m
地積117㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の事務所、店舗が建ち並ぶ駅前通り商業地域
前面道路の状況南16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格92,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。
地域要因既成商業地であり土地利用に変化はないが、街路条件等より、商業地需要は弱含みからやや回復基調で地価は緩やかな下落傾向から横這い傾向にある。
地域要因の将来予測長浜駅前通り沿いの商業地域で、土地利用に変化はなく当面は現状のまま推移するものと思料される。商業地需要は弱含み状態からやや回復基調の感があり、地価は緩やかなやや下落基調から横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は市街地中心部付近及び幹線道路沿い等に位置する商業地域（混在地域含む）と判断した。需要者の中心は地元事業者である。市場の需給動向としては、長浜市内の既成商業地需要は総じて弱含みであるものの、幹線道路沿いにおいては比較的底堅さもみられ、地価は横這い基調にある。画地規模等により価格水準が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、近時の取引事例等から1㎡当たり70，000円∼100，000円程度であると思われる。
一般的要因景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調とみられ個人消費は底堅い動きとなっている。長浜市の人口は微減傾向で、高齢化が進行している。

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格92,600円/㎡
個別的要因標準的な形状、規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣、競争力の差異はなく、当該個別的要因に変動はない。
地域要因駅前通りの商業地で、近傍の市役所跡地の利用方法が決定したことにより市役所移転の影響は限定的である。
地域要因の将来予測駅前通りの商業地域で、市役所が移転したものの跡地利用計画がまとまったことで移転の影響は小さい。地価下落が続いたことで需給は概ね均衡に達しており、地価は当面横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長浜市及び周辺市域内の比較的繁華性のある商業地域である。需要者は、全国規模のチェーン店や地元の小売事業者が中心である。郊外型店舗への顧客の流出が見られ、既成商業地域であるので発展性には限界があるが、地価下落が続いたことで需給はほぼ均衡に達している。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は80∼120千円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつあるが、商業背後地人口の減少、消費税増税等、商業環境は厳しい状況にあり、投資には慎重な姿勢がうかがえる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3807811
北緯 136度2737583

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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