滋賀県長浜市大宮町１４２番(長浜駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


81,400円

2016年01月01日に行った滋賀県長浜市大宮町１４２番(滋賀県長浜市大宮町５−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,400円/㎡としました。

滋賀県長浜市大宮町１４２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市大宮町１４２番
住居表示大宮町５−２２
価格81,400円/㎡
交通施設、距離長浜、550m
地積115㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格81,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。
地域要因駅前再開発や市庁舎建替え等がもたらす効果を間接的に受け、地価に底堅さが見られ始めている。
地域要因の将来予測長浜市中心部に近い既成商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。駅前再開発や市庁舎付近の発展的傾向を間接的ながら享受しつつ、地価は底堅さを見せ始めている。
市場の特性同一需給圏は湖北、湖東、湖南地域の商業地域である。需要者は地元事業者が中心とみられる。当該市場においては、地域活性化への取り組みの成否により、地価の動きも二極化しているが、全体としても底堅さが見られ始めている。成約件数や売り物件が少ないため、取引価格帯の把握はやや難しいが、当該地域内の標準的な120㎡の土地で総額1，000万円前後であると判断する。
一般的要因県内景気は一部で弱含みの動きが見られるものの、全体に回復に向けた動きが続いている。当市では人口は減少、旧町を中心に高齢化が進んでいる。

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格81,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、標準的な画地で、競争力の程度も普通である。
地域要因既成商業地であり土地利用に格段の変化もなく、商業地需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測JR長浜駅に近い既成商業地域であり、土地利用に変化はなく地域要因については当面は現状のまま推移するものと思料される。既成市街地に存する商業地需要は弱含み感があり、地価は緩やかな下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は長浜市及び周辺市町における市街地中心部付近及び幹線道路沿い等に位置する商業地域（混在地域含む）と判断した。需要者の中心は地元事業者である。市場の需給動向としては、長浜市内の既成商業地需要は総じて弱含みで、今後もこの傾向が持続するものと思われる。長浜市内の既成商業地の中心価格帯の把握は困難であるが、近時の類似性の高い取引事例等から70，000円／㎡∼100，000円／㎡程度であると思われる。
一般的要因景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調とみられ個人消費は底堅い動きとなっている。長浜市の人口は微減傾向で、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3805866
北緯 136度269992

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県長浜市殿町字内殿町４７４番１滋賀県長浜市北船町字中鞴１０５番２滋賀県長浜市大宮町６０番滋賀県伊香郡高月町大字馬上字西良１５７２番滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字十褌神１２４３番外滋賀県伊香郡木之本町大字黒田字穴師１６５番１外滋賀県東浅井郡湖北町大字速水字西足掛３４番５滋賀県東浅井郡湖北町大字高田字町屋敷５２２番外滋賀県伊香郡木之本町大字大音字内畑９５３番滋賀県伊香郡木之本町大字広瀬字中水込３１５番２５滋賀県伊香郡木之本町大字黒田字野田６３３番４滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字カンジキ１７２９番１外滋賀県伊香郡余呉町大字小谷字中之庄３４１番滋賀県伊香郡余呉町大字東野字北畑ケ１７３番滋賀県伊香郡余呉町大字川並字椀田２７４番外滋賀県伊香郡余呉町大字坂口字ミツヤ５８２番内１滋賀県伊香郡余呉町大字中之郷字高田１５４５番２滋賀県伊香郡西浅井町大字庄字五反田４５４番滋賀県伊香郡西浅井町大字塩津浜字北９２０番３滋賀県伊香郡西浅井町大字余字向田２２５番２滋賀県伊香郡西浅井町大字大浦字佃１３６４番８滋賀県伊香郡西浅井町大字大浦字山口５６９番滋賀県東浅井郡湖北町大字郡上字町間４５５番外滋賀県東浅井郡湖北町大字山本字朝日畑２７３０番滋賀県東浅井郡湖北町大字速水字一ノ坪１番６外滋賀県東浅井郡湖北町大字小倉字南屋敷６８９番滋賀県東浅井郡湖北町大字速水字鶯馬場１２９８番１外滋賀県東浅井郡びわ町大字川道字里ノ内１７９８番滋賀県伊香郡高月町大字西柳野字里ノ内５３４番外滋賀県伊香郡高月町大字井口字甲田１３９０番５滋賀県伊香郡高月町大字柏原字北町６３８番滋賀県長浜市朝日町２４番滋賀県長浜市国友町字北畑７５３番滋賀県伊香郡西浅井町大字祝山字箱田６４６番滋賀県長浜市尊勝寺町字北町２８７番外滋賀県長浜市川道町字里ノ内１７９８番

参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード