栃木県小山市大字雨ケ谷新田字稲荷東５番１１(小山駅・小田林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,900円
2017年01月01日に行った栃木県小山市大字雨ケ谷新田字稲荷東５番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県小山市大字雨ケ谷新田字稲荷東５番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小山、3,500m |
| 地積 | 330㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊矢野忠寿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊矢野忠寿 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 区画整理地に隣接しており、相対的な価格の安さから、周囲において不動産業者による分譲が活発で、割高な取引も散見される。 |
| 地域要因の将来予測 | 小山市南東部の区画整理地に近い既存の住宅地域で、農地が次々と住宅分譲地になっている。割安感から売れ行きが好調で、今後も宅地化が続いていくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小山市駅東の土地区画整理事業地の周辺部の住宅地域と判断した。需要者は小山市及びその周囲市町に居住する30代∼40代の一次取得者が中心であるが、同一需給圏外からの流入も見受けられる。周辺では割安感のある宅地供給が行われているが、需給は堅調である。土地は200∼300㎡で総額700万円∼1，200万円程度、新築の戸建物件は2，000万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気回復傾向の中で、区画整理地や近郊の分譲地の需要は堅調な一方、人口減、高齢化が進む郊外の地域の市場は低迷している。 |
大山賢氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大山賢 |
|---|---|
| 価格 | 36,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られないが、市街地からやや離れた位置関係にあり、地域環境も雑然としているが、需要は安定化傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後都市計画道路や下水道の整備が計画されており、将来的には地域環境の向上が見込まれ、周囲には小規模分譲地等が多く熟成度が高まっている。地価は比較的安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小山市東部の市街化区域内住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び通勤者の一次取得者層が大部分を占めているが圏外からの流入も見られる。需給動向は、周辺地域において小規模分譲地等が増加し熟成度が高まってており、需給は安定化しつつある。需要者層は若年化の傾向にあり、取引の中心は、土地200∼300㎡前後で600∼1，200万円程度、新築戸建で2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 小山市の人口は横這い傾向にあり、地価上昇地点も見られるが、区画整理や分譲地による供給圧力が強く、選別化の影響は大きくなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度2920473 北緯 139度8205291 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小山駅(地価相場 46,000円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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