栃木県小山市大字中久喜字神明根４４３番４外(小田林駅・小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
21,400円
2016年01月01日に行った栃木県小山市大字中久喜字神明根４４３番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県小山市大字中久喜字神明根４４３番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小山、3,700m |
| 地積 | 347㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
櫻井基雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 櫻井基雄 |
|---|---|
| 価格 | 21,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の農家住宅・戸建住宅の混在した集落地域であり、大きな変動は認め難いが、周辺地域に中規模開発地が進出し状況の変化がやや認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市街地に比較的近く地理的条件に恵まれた集落地域であり、農家住宅のみならず一般住宅も見受けられ、周辺地域随所に中規模分譲開発も進出し住宅地域として変化しつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小山市郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、需要者の中心は地縁的選好性をもつ個人である。市街化区域に比較的近接しており、それらの地域性の変動に影響は受けるものの、市街化の抑制された地域であり、大きな変動は認められない。需要の中心は取引される画地規模が一定せず総額は把握し難いが、地価水準としては12，000円／㎡∼25，000円／㎡程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 郊外の市街化調整区域における自然発生的な集落地域での実需要は利便性等の要因により少なく、不動産市場は弱含みで推移している。 |
坂本嘉男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本嘉男 |
|---|---|
| 価格 | 21,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地に比較的近い住宅地域で周辺の線引き前宅地が分譲され需要が認められ、下落幅縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地域としての推移を辿るものと予測する。市街地に近く新規の分譲住宅もあり地価水準の下落幅は、縮小傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR宇都宮線沿線で小山市内及び周辺市町の圏域である。需要者の中心は市内及び隣接市町の居住者が大部分を占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、集落内あるいは地縁選好性ある者が土地を求める場合が希にある。市街化区域に接近した位置にあるが市街化区域の地価下落とともにあえて利便性の劣る調区内宅地を求める者は少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）に対し、人口が増加（＋1．2％）しており、高齢化率も低く住宅地に対する需要は底堅い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3206613 北緯 139度8360334 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
栃木県小山市大字稲葉郷字大橋７０番外４筆栃木県小山市大字稲葉郷字白山９５０番１栃木県小山市大字犬塚字往還北４１４番３栃木県小山市大字土塔字慶言３５０番５の一部栃木県小山市大字出井字磯宮浦１２００番１３外栃木県小山市中久喜４丁目１３１６−３７２栃木県小山市大字稲葉郷字喜沢境４２８番外２筆栃木県小山市城東４丁目５５１番２栃木県小山市城東３丁目１１２番２栃木県小山市城東６丁目１０８番６外１筆栃木県小山市駅東通り２丁目２０８番栃木県小山市大字千駄塚字道ヨリ東２８６番１栃木県小山市中久喜３丁目１３２３番８２栃木県小山市城東６丁目１１７番１２栃木県小山市大字犬塚字谷ノ中７２２番外２筆
参考：近隣駅の地価相場
小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)小山駅(地価相場 46,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード