埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１(藤の牛島駅・一ノ割駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
72,200円
2017年01月01日に行った埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 72,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一ノ割、2,100m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島信吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島信吾 |
|---|---|
| 価格 | 72,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 一ノ割駅徒歩圏内で、住宅地としての熟成度は高いが、街路・画地・環境条件等による差別化が顕著である。地価は引続きやや弱含み傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 一ノ割駅徒歩圏で価格帯は市内中低位エリア。低金利が建替えやリフォーム需要を後押ししているが、地域内では高齢化が進み、アベノミクスも失速懸念が付きまとうことから、当面は不安定な状況が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で一ノ割、武里、藤の牛島駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要者の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。藤塚を含む周辺地域では戸建住宅をメインに熟成しており、建替えやリフォーム需要の期待もあるがアベノミクスの失速懸念で市場は踊り場状態。流通価格帯は引続きやや弱含みで、土地が850万円前後、中古物件は1，500万円弱、新築戸建物件は1棟限定で2，000万円程度。 |
| 一般的要因 | 勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。 |
三田和巳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三田和巳 |
|---|---|
| 価格 | 72,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済への影響は不透明で地価は下落基調。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で一ノ割、武里、藤の牛島駅圏に存する圏域。需要者の中心は春日部市居住者が大勢を占め、市外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度は高いものの、不動産市場の低迷を受け、需要は弱含みである。土地は1，000万円台が中心であり、新築戸建物件は2，500万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気の回復に伴い市況は回復傾向にあるが、経済活動の下振れリスクも拭いきれていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9693554 北緯 139度7815016 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
藤の牛島駅(地価相場 99,700円/㎡)一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)南桜井駅(地価相場 69,650円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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