奈良県奈良市恋の窪２丁目２３０番３３(奈良駅・新大宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
84,300円
2017年01月01日に行った奈良県奈良市恋の窪２丁目２３０番３３(奈良県奈良市恋の窪２−１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県奈良市恋の窪２丁目２３０番３３ |
| 住居表示 | 恋の窪２−１４−２ |
| 価格 | 84,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新大宮、1,700m |
| 地積 | 269㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井岡みや子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井岡みや子 |
|---|---|
| 価格 | 84,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からは遠いが、生活利便性は比較的良好なため、周辺地域ではミニ開発による住宅の供給も多い。地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地としては熟成しているため今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR関西本線、近鉄奈良線、近鉄橿原線沿線で概ね奈良市の戸建住宅地である。需要者は市内及び隣接市居住者が大半を占める。最寄駅からは距離がある割には生活利便性は良好で熟成した住宅地であるため、需給関係は比較的安定している。土地は250㎡程度で2100万円程度の物件が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 奈良市の人口は微減傾向で、少子高齢化が進行している。地域差はあるものの不動産需要は比較的堅調で地価は横ばいないし上昇傾向にある。 |
土井元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土井元 |
|---|---|
| 価格 | 84,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の地価水準は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移していくものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄奈良線、JR奈良線沿線で、概ね奈良市の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は奈良市居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も見込まれる。当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、新規宅地開発等は見られないものの潜在的な需要は見込める地域である。土地は2，300万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 奈良市の人口は微減傾向にある。景気動向は一部上向きの動きもあるが、全体では横ばいの状況にある。地価動向は二極化がより進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6736716 北緯 135度8088585 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
奈良県奈良市大宮町２丁目９４番５奈良県奈良市尼辻町字南平長甲９００番奈良県奈良市三条町字三条東町４７２番奈良県奈良市南京終町２丁目２９０番１奈良県奈良市芝辻町２丁目１５０番１奈良県奈良市井上町７番奈良県奈良市歌姫町字中筋１２１１番ほか１筆奈良県奈良市西九条町字北内２０７番１奈良県奈良市六条町１５３７番３４２奈良県奈良市法華寺町字籾田１３５５番奈良県奈良市南京終町６番４１奈良県奈良市二条大路南１丁目９８番２奈良県奈良市南京終町７丁目５６４番１奈良県奈良市登美ケ丘４丁目７９１番１４２奈良県奈良市右京４丁目１３番２５奈良県奈良市学園朝日町６４５番４８奈良県奈良市大宮町３丁目１８８番４外奈良県奈良市神殿町字西谷６９８番１奈良県奈良市六条町２５５番１３奈良県奈良市芝辻町字芝辻町８６６番２奈良県奈良市芝辻町２丁目１１番８奈良県奈良市馬場町６番奈良県奈良市学園大和町４丁目１番２奈良県奈良市北京終町３１番９奈良県奈良市法華寺町字大芝２０３番１奈良県奈良市神殿町字西谷６５０番１奈良県奈良市帝塚山南３丁目２６５０番１６９奈良県奈良市西千代ヶ丘２丁目９０５番２９３奈良県奈良市紀寺町字折口５９４番４奈良県奈良市芝辻町２丁目１４３番２奈良県奈良市右京４丁目１３番２５奈良県奈良市七条１丁目４０５番１０奈良県奈良市南京終町１丁目７２番６
参考：近隣駅の地価相場
奈良駅(地価相場 110,000円/㎡)新大宮駅(地価相場 108,000円/㎡)京終駅(地価相場 98,700円/㎡)近鉄奈良駅(地価相場 110,000円/㎡)西ノ京駅(地価相場 76,150円/㎡)尼ヶ辻駅(地価相場 114,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード