新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１(東新潟駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,700円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１(新潟県新潟市東区藤見町１−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１ |
| 住居表示 | 藤見町１−８−５ |
| 価格 | 52,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、5,000m |
| 地積 | 151㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が密集する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
新井俊一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新井俊一 |
|---|---|
| 価格 | 52,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動は無い。 |
| 地域要因 | 既成の住宅地域であり、変動要素は特に見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 新潟市郊外の既成の住宅地域であり、住宅地として概ね熟成していることから、今後も現環境を維持しながら推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区内の住宅地域。需要者の属性は東区内の居住者が多数を占めるが、周辺市区町からの転入者も見られる。地域内においては自己使用目的での一般住宅用地としての需要が大半を占めている。道路の幅員が狭いことなどの要因により他の地域に比べると競争力はやや弱い。土地は総額で700∼1，000万円での取引が中心的な価格帯である。 |
| 一般的要因 | ここ数年東区の人口はほぼ横這い、世帯数は微増で推移している。不動産については利便性の高い地域では高値での取引も増加しつつある。 |
神田伸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神田伸一 |
|---|---|
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 好立地、好環境に需要が集中する傾向のなか、街路条件で劣るものの好立地な住宅地域は需給バランスが改善しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件の劣る既成住宅地域であるが、近くのマーケットシティの影響を受けており、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市東区のうち北寄りの住宅地域。需要者の中心は市内在住者であるが周辺地域からの転入も見られる。当該地域は、街路条件で劣るが好立地な住宅地域であり、居住環境が比較的良好な新興住宅地との競合、地方の経済情勢等の影響も見られるが、総じて需給は均衡しつつあり、この傾向は暫くは続くものと思料される。土地は700万∼1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が市場での需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9355814 北緯 139度0922264 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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