茨城県潮来市潮来字７丁目９２３番１(潮来駅・十二橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
16,800円
2017年01月01日に行った茨城県潮来市潮来字７丁目９２３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県潮来市潮来字７丁目９２３番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 16,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 潮来、1,200m |
| 地積 | 312㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
外山茂樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 外山茂樹 |
|---|---|
| 価格 | 16,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 |
| 地域要因 | 閉鎖店舗が多く衰退傾向が続いており、事業環境等の変動要因も特に見られず、地域の不動産市場は低迷しており、地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの既存商店街であり、中心市街地は地盤沈下が著しく、総じて活気がなく需要は殆ど見込めない状況にある。発展を促すような要因は見当たらず、当面は現状で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、潮来市及び周辺市の商業地域であり、地元企業や個人事業者が需要の大部分を占める。商業施設の集積は大型商業施設へと移行しており、古くからの旧道沿い商店街の取引は殆ど見られない。取引が少なく、敷地規模が様々の為、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調にある。それに伴い地方中心の地価は回復が続いているが、地方周辺部は依然下落している。 |
今泉千恵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今泉千恵 |
|---|---|
| 価格 | 16,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状等は標準的であり、個別的要因の著しい変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成度の高い旧道沿いの地域でありこの一年の間に需要を喚起する特段の地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、潮来市内のうち、旧道（県道・幹線道路）沿い近隣型の商業地域一円である。国道沿いには飲食チェーン店等圏外からの参入者も見られるが、本件では地元企業や個人事業者が需要の大半を占める。近年、商業集積は大型商業施設へとほぼ移行しており、古くからの旧道沿い商店街の取引は稀である。需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況であるが、住宅地水準と僅差ない状況であると推察され、規模にもよるが坪6∼7万程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られ、潮来市の人口は微減傾向ながらも下落幅が縮小している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9413397 北緯 140度5408986 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)十二橋駅(地価相場 17,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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