福岡県北九州市小倉南区葛原本町３丁目５１８番７９(安部山公園駅・下曽根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,700円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区葛原本町３丁目５１８番７９(福岡県北九州市小倉南区葛原本町３−１４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市小倉南区葛原本町３丁目５１８番７９ |
| 住居表示 | 葛原本町３−１４−１６ |
| 価格 | 49,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安部山公園、2,600m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土橋幸夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋幸夫 |
|---|---|
| 価格 | 49,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化はない。ただ、傾斜地勢にあり新興の住宅団地との相対的な競争力の低下、都心回帰により需要は低迷。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地勢ではあるが、比較的整然とした住宅地域である。今後も現状維持で推移していくものと予測するが、土砂災害警戒区域の指定もあり、地価水準は依然として下落傾向と判断。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉南区東部を中心に小倉北区南部を含むJR日豊本線沿線の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁を有する者、あるいは北九州都市圏に通勤する勤労者世帯である。既存の住宅地域であり、閑静な住環境を有するが、傾斜地勢にあり、新規分譲地との相対的競争力の低下傾向の下、需要は弱含みである。取引の価格帯は、中古物件付で、1500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は内需関連、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化、人口減少相俟って低迷。但し、二極化による選好性で一部底打ち反転も。 |
大川弘太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大川弘太郎 |
|---|---|
| 価格 | 49,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 土砂災害警戒区域内に位置する住宅地域であり、選好性が劣り、都心部マンション及び新興住宅団地との競合等により依然として需要減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地勢の住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移するものと思料される。地価は下げ止まり感が見られるものの、今後も下落基調で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。区内住宅地の地価は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等を背景として回復感が広がっている。近隣地域周辺は、傾斜地勢、九州労災病院の移転等により需要減退傾向にあり、高齢化社会に起因する空家が増えつつある。取引の中心は中古物件であり、需要者は当該地域に地縁を有し、都心部へ通勤する戸建志向の強いエンドユーザーが中心。価格帯は総額1，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。南区の人口は横這い基調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8459895 北緯 130度9217041 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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