愛媛県伊予市下吾川字馬塚９４３番３(伊予市駅・郡中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


83,100円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予市下吾川字馬塚９４３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,100円/㎡としました。

愛媛県伊予市下吾川字馬塚９４３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予市下吾川字馬塚９４３番３
住居表示 
価格83,100円/㎡
交通施設、距離鳥ノ木、650m
地積994㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況診療所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事業所等が多い路線商業地域
前面道路の状況西34.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格83,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊予市内の路線商業地域では、集客力を有する物件の需要は比較的堅調であるが、総体的にはやや弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は低層店舗、事業所等が見られる沿道サービス型の路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊予市及び隣接市町の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は地元事業者のほか、全国展開の飲食店チェーン等が想定される。事業用地の取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。当該地域は交通量の多い幹線道路沿いに所在し、背後の住宅地域も概ね熟成していることから沿道型サービス施設用地の需要は見込めるが、近年では事業用借地による出店のケースも一部にみられる。
一般的要因国道56号沿線等への郊外型の大型店舗の出店等により、市内中心部に存する既成商業地は衰退傾向が続いている。

清田明弘氏による調査レポート

不動産鑑定士清田明弘
価格83,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道56号伊予インター関連事業の完成に伴い利便性が増したが、路線商業地の地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は幹線道路沿いに、沿道サービス施設としての店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。国道56号拡幅に伴い利便性が向上し路線商業地域として熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏を、伊予市、松前町及び松山市郊外の幹線道路沿いに位置する路線商業地域とした。需要者の中心は、沿道サービス業を営む法人あるいは個人事業者である。当該地域は近年、接面する国道の拡幅改良工事が行われ、利便性が向上しつつある。しかし、隣接する松前町路線商業地域との格差は拡大している。圏域内での取引事例はほとんど無く、需要の中心となる価格帯を見い出すのは困難である。
一般的要因国道56号沿線等の他地域の大型店舗へ客足が流出し、伊予市の既成商業地は衰退傾向である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7591624
北緯 132度7023349

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県伊予市灘町字東３４９番１愛媛県伊予市下吾川字浜田１５４０番愛媛県伊予市下吾川字浜田１４３７番６愛媛県伊予市灘町字東６１番８愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３愛媛県伊予郡中山町大字中山子３９番２外２筆愛媛県伊予郡双海町大字上灘字樋ノ本甲５４１６番４愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲２１５番１７愛媛県伊予郡双海町大字上灘字成甲１０３４番１愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲７５番２６愛媛県伊予郡双海町大字上灘字大堀甲５９４７番７愛媛県伊予市双海町上ナダ字大堀甲５９４７番７外１筆愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３

参考：近隣駅の地価相場

伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)向井原駅(地価相場 57,500円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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