愛媛県伊予市米湊字安広８０３番２７(郡中駅・伊予市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,500円
2017年01月01日に行った愛媛県伊予市米湊字安広８０３番２７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県伊予市米湊字安広８０３番２７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 郡中、250m |
| 地積 | 139㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、医院等が建ち並ぶ市役所前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東12.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
阿部弘治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阿部弘治 |
|---|---|
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は認められないが、郊外型大型店舗の影響は依然として大きく、地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は店舗兼住宅が多く見られる近隣商業地域であり、今後も現状と同様の状況を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧伊予市の商業地域及び住商混在地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。規模や立地条件等によって取引価格は様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。郊外型の大規模店舗の増加に伴う顧客の流出等により、既成商業地においては衰退傾向が続いており、商業地としての需要は弱含みである。 |
| 一般的要因 | 国道56号沿線等への郊外型の大型店舗の出店等により、市内中心部に存する既成商業地は衰退傾向が続いている。 |
清田明弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清田明弘 |
|---|---|
| 価格 | 73,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動は見受けられない。郊外の大型店舗等への客足の流出が続いており、既成商業地の地価は依然として下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市中心部に近い店舗兼住宅が多く見られる近隣商業地域であり、今後も現在の利用状況が継続していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧伊予市の商業地域及び商住混在地域を含む地域とした。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者、又は法人等である。郊外型大型店舗の増加による顧客流出等により、既成商業地域は衰退傾向にあり、需要も弱い。商業地の土地取引数は少なく、規模や立地条件によって価格も様々な為、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 |
| 一般的要因 | 国道56号沿線等の他地域の大型店舗へ客足が流出し、伊予市の既成商業地は衰退傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7582101 北緯 132度705033 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛媛県伊予市下吾川字浜田１４３７番６愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３愛媛県伊予郡中山町大字中山子３９番２外２筆愛媛県伊予郡双海町大字上灘字樋ノ本甲５４１６番４愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲２１５番１７愛媛県伊予郡双海町大字上灘字成甲１０３４番１愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲７５番２６愛媛県伊予郡双海町大字上灘字大堀甲５９４７番７愛媛県伊予市双海町上ナダ字大堀甲５９４７番７外１筆愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３
参考：近隣駅の地価相場
郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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