愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２(郡中駅・伊予市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,800円
2017年01月01日に行った愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県伊予市米湊字安広７４８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊予市、500m |
| 地積 | 232㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清田明弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清田明弘 |
|---|---|
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動は見受けられない。伊予市中心部に近い住宅地域であるが、地価は依然として下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を旧伊予市の住宅地域とした。需要者の中心は、伊予市内に居住する30∼40代の一次取得者層で、一部市外からの需要者も認められる。市中心部に近く生活利便性も良好な地域であるが、地方経済は依然として低迷しており、需要は弱含みである。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、1，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地方経済は回復基調とは言い難く、依然として土地の需要は弱含みであり、隣接する松前町との地域格差が認められる。 |
阿部弘治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阿部弘治 |
|---|---|
| 価格 | 63,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。南西側道路に接面しており、日照等がやや優る。 |
| 地域要因 | 市役所至近の利便性の良い住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないが、地価は依然として下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧伊予市一円の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域内に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。新築建売住宅の価格水準は2，500万円程度を中心に取引が行われている。当該地域は旧伊予市の中心市街地に所在して利便性は良好であるが、景気動向等に対する先行きの不透明感等から需要は弱含みである。 |
| 一般的要因 | 伊予市の人口は減少傾向が続いている。隣接する松前町との住宅地としての競争力の格差が拡大傾向にあり、住宅地の需要は依然として脆弱である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7582101 北緯 132度705033 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛媛県伊予市灘町字東３４９番１愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３愛媛県伊予郡中山町大字中山子３９番２外２筆愛媛県伊予郡双海町大字上灘字樋ノ本甲５４１６番４愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲２１５番１７愛媛県伊予郡双海町大字上灘字成甲１０３４番１愛媛県伊予郡双海町大字串字濱甲７５番２６愛媛県伊予郡双海町大字上灘字大堀甲５９４７番７愛媛県伊予市双海町上ナダ字大堀甲５９４７番７外１筆愛媛県伊予市市場字打田甲７１３番３
参考：近隣駅の地価相場
郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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