愛媛県伊予市灘町字西１４４番１(伊予市駅・郡中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,100円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予市灘町字西１４４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

愛媛県伊予市灘町字西１４４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予市灘町字西１４４番１
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離郡中、280m
地積126㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、B(ブロック造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、郊外型大型店舗の影響は依然として大きく、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は伊予市における旧来からの商業地域であるが、郊外部への大型店舗の出店等により商況低迷傾向が続いており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧伊予市の商業地域及び住商混在地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。郊外型の大規模店舗の増加や、それら店舗への顧客の流出等により既成商業地域では衰退傾向が進行しており、新規需要は脆弱で地価も下落が続いている。
一般的要因国道56号沿線等への郊外型の大型店舗の出店等により、市内中心部に存する既成商業地は衰退傾向が続いている。

清田明弘氏による調査レポート

不動産鑑定士清田明弘
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見受けられない。郊外の大型店舗等への客足の流出が続いており、既成商業地の地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、小売り店舗等が多く見られる旧来からの商店街であるが、郊外の大型店舗の出店等の影響を受け、今後はやや衰退傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧伊予市の商業地域及び商住混在地域を含む地域とした。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者、又は法人等である。当該地域は旧来からの商店街であり商業収益性も低く、後継者不足等から空き店舗も見受けられる。また、郊外型大型店舗の増加による、顧客流出等により、既成商業地域は衰退傾向にあり需要も弱い。商業地域の取引数は少なく、規模や立地条件によって価格も様々な為、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因国道56号沿線等の他地域の大型店舗へ客足が流出し、伊予市の既成商業地は衰退傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7567886
北緯 132度6978912

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)向井原駅(地価相場 57,500円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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