埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８(蓮田駅・白岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
89,200円
2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８(埼玉県蓮田市椿山３−１６−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８ |
| 住居表示 | 椿山３−１６−４ |
| 価格 | 89,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蓮田、2,000m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木信博 |
|---|---|
| 価格 | 89,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並び住環境は良好であるが駅徒歩圏外であり、また地区計画により柔軟な土地分割に制限があるため需要は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地区計画により取引総額が嵩む為、地価は弱含んでいる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、蓮田市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び周辺市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は多くはない。周辺土地相場は坪30万円前後であり、地区計画により土地分割が困難なことから総額が嵩むため地価の下落傾向が続いているものと思料する。供給は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，500∼3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 |
山本晃嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本晃嗣 |
|---|---|
| 価格 | 89,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。南側道路であり、基準方位と比較して日照、通風等居住の快適性が優れる。 |
| 地域要因 | 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。区画整然とした住宅地域であるも、駅接近性が劣り住宅地需要は、弱含みな地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域であるも駅接近性が劣り、地価水準は下落傾向が継続中である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした戸建住宅地域一体と判定した。需要者の中心は蓮田市内全域の居住者（一次取得者層）と推定される。区画整然とした住宅地域であるも画地規模が大きく総額が嵩み単価は低くなる傾向であり、下落傾向も継続している。土地は200㎡程度で1500万円∼2000万円程度、新築戸建物件は、2600万円∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9956153 北緯 139度65692 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)志久駅(地価相場 102,500円/㎡)丸山駅(地価相場 103,000円/㎡)伊奈中央駅(地価相場 94,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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