埼玉県蓮田市大字黒浜字宿浦１７０９番５外(蓮田駅・白岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,600円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市大字黒浜字宿浦１７０９番５外(埼玉県蓮田市(黒浜２３街区２１外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,600円/㎡としました。

埼玉県蓮田市大字黒浜字宿浦１７０９番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市大字黒浜字宿浦１７０９番５外
住居表示(黒浜２３街区２１外)
価格82,600円/㎡
交通施設、距離蓮田、1,600m
地積156㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が見られる整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格82,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が見られる整然とした住宅地域。区画整理地内のため閑静な住環境であり、相応の需要が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅が見られる整然とした住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については概ね横ばい傾向にあるものと判断した。
市場の特性同一需給圏は、蓮田市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は多くはない。周辺土地相場は坪25∼30万円程度であり、最近の地価水準はほぼ横這い傾向にて推移している。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格82,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。西側道路であり、基準方位と比較して日照、通風等居住の快適性が優れる。
地域要因 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。駅接近性がやや劣るも区画整然とした住宅地地域である。
地域要因の将来予測 駅接近性がやや劣るも区画整然とした住宅地域地域である。地価水準は下落傾向から横ばい傾向となっている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした低層住宅地域一体と判定した。需要者の中心は蓮田市内全域の居住者（一次取得者層）と推定される。宇都宮線には東京上野ラインの追加開業があり、利便性が増したものの地価への影響は限定的であり、概ね横ばい傾向となっている。土地は150㎡程度で1100万円∼1400万円程度、新築戸建物件は、2200万円∼2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9922266
北緯 139度6752935

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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