埼玉県蓮田市馬込２丁目２０６番外(蓮田駅・白岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


103,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市馬込２丁目２０６番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

埼玉県蓮田市馬込２丁目２０６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市馬込２丁目２０６番外
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離蓮田、980m
地積184㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

根岸一雄氏による調査レポート

不動産鑑定士根岸一雄
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。
地域要因蓮田駅から徒歩圏で区画整理済の住宅地域である。市内の住宅地域の中では選好性が高く、市場は総じて強含みで、取引価格の水準は安定している。
地域要因の将来予測蓮田駅から徒歩圏に所在し、幅員6m市道が計画的に配置する区画整理済の住宅地域である。また、中規模一般住宅を標準とする土地利用に格別な変化はない。また、良質な居住環境から当面の地価は強含みとみられる。
市場の特性同一需給圏は、JR宇都宮線沿線で蓮田市のほか白岡市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。また、蓮田駅の周辺で区画整理された住宅地域における需要者の属性は、地元に地縁性を有する個人のほか外部からの転入もみられる。都心回帰や少子高齢化等による需要の先行き減少懸念が残るが、利便性の良い近隣地域は住宅取得資金に余裕のある層等に選好され、需給関係が安定している。なお、新築分譲住宅の価格帯は、3500万円前後が中心である。
一般的要因県北東部の住宅地域は、東京上野ラインの運行や住宅ローン金利の低下等から新規戸建市場が概ね好調である。中古住宅市場は、買いが減少している。

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域。閑静な住宅街であり、周辺に生活利便施設等が存するため、相応の需要が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については概ね横ばい傾向にあるものと判断した。
市場の特性同一需給圏は、蓮田市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び周辺市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は多くはない。周辺土地相場は坪30∼40万円程度であり、最近の地価水準はほぼ横這いで推移している。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は3，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度992225646972656
北緯 139度67529296875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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