埼玉県蓮田市桜台２丁目１４７２番１２２(蓮田駅・丸山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
101,000円
2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市桜台２丁目１４７２番１２２(埼玉県蓮田市桜台２−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県蓮田市桜台２丁目１４７２番１２２ |
| 住居表示 | 桜台２−７−８ |
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蓮田、1,200m |
| 地積 | 190㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木信博 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域。周囲は閑静な住宅地域であるため相応の取得需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については概ね横ばい傾向にあるものと判断した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、蓮田市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は多くはない。周辺土地相場は坪30∼35万円程度であり、最近の地価水準はほぼ横這い傾向にて推移している。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 |
根岸一雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 根岸一雄 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。 |
| 地域要因 | 郊外の大規模な戸建住宅団地では、需要の減少が顕在化しているが、桜台地区は蓮田駅から徒歩可能圏にあるため、需要が根強く地価は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域で、格別な変動要因はなく、今後とも良質な居住環境を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線で蓮田市のほか白岡市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。蓮田市街地外縁部の既存の分譲住宅地域における需要者の属性は、地元及び地縁性を有する一次取得者が中心に、外部からの転入も見られる。都心回帰や少子高齢化等による需要の先行き減少懸念が残るが、近隣地域は利便性と居住環境を選好する需要があり、直近の需給関係は安定している。なお、近隣地域の付近では更地渡しで1800万円前後の価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県北東部の住宅地域は、東京上野ラインの運行や住宅ローン金利の低下等から新規戸建市場が概ね好調である。中古住宅市場は、買いが減少している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9783231 北緯 139度6626542 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)丸山駅(地価相場 103,000円/㎡)沼南駅(地価相場 105,000円/㎡)原市駅(地価相場 104,000円/㎡)東大宮駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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